איך משפיעה פרמיית הסיכון שהבנק לוקח

[yair24]

איך משפיעה פרמיית הסיכון שהבנק לוקח

איך משפיעה פרמיית הסיכון שהבנק לוקח
על אלה שכבר לקחו משכנתא נניח לפני שנה? האם זה בכלל משפיע עליהם? או שהם הרויחו? הרי מי שבא לקחת היום משכנתא מהבנק מגלה שנכון, הריבית ירדה אבל הבנק לא מוכן לתת לו משכנתא באותה ריבית שהיתה לפני שנה. אז מי שבא היום לקחת נדפק. מה קורה עם כאלה שכבר לקחו? אני מניח שמי שלקח עם ריבית קבועה הרויח, אבל מה לגבי כאלה שלקחו בריבית משתנה? האם הבנק יכול להכניס להם בעת השינוי את פרמיית הסיכון פתאום?

 

[tomi32]

קשה לי להאמין שזה אפשרי

איך משפיעה פרמיית הסיכון שהבנק לוקח
על אלה שכבר לקחו משכנתא נניח לפני שנה? האם זה בכלל משפיע עליהם? או שהם הרויחו? הרי מי שבא לקחת היום משכנתא מהבנק מגלה שנכון, הריבית ירדה אבל הבנק לא מוכן לתת לו משכנתא באותה ריבית שהיתה לפני שנה. אז מי שבא היום לקחת נדפק. מה קורה עם כאלה שכבר לקחו? אני מניח שמי שלקח עם ריבית קבועה הרויח, אבל מה לגבי כאלה שלקחו בריבית משתנה? האם הבנק יכול להכניס להם בעת השינוי את פרמיית הסיכון פתאום?

קשה לי להאמין שזה אפשרי
אפילו בבנקים אני לא מאמין שהם העזו להכניס סעיף כזה לחוזה ואם הכניסו, הוא לא יעבור. הרי המשמעות היא שינוי מחיר החוזה באופן חד צדדי לאחר החתימה עליו. קשה להאמין שזה קיים. בקשר לריבית משתנה, הכוונה היא לשינויי הריבית של בנק ישראל ולא לכך שגב' אריסון צריכה להשלים פערים במאזן שנוצרו מההשקעה בניירות הזבל בארה"ב.

 

[moco10]

בהחלט יכול להשפיע לרעה על מי שלקח ריבית משתנה

איך משפיעה פרמיית הסיכון שהבנק לוקח
על אלה שכבר לקחו משכנתא נניח לפני שנה? האם זה בכלל משפיע עליהם? או שהם הרויחו? הרי מי שבא לקחת היום משכנתא מהבנק מגלה שנכון, הריבית ירדה אבל הבנק לא מוכן לתת לו משכנתא באותה ריבית שהיתה לפני שנה. אז מי שבא היום לקחת נדפק. מה קורה עם כאלה שכבר לקחו? אני מניח שמי שלקח עם ריבית קבועה הרויח, אבל מה לגבי כאלה שלקחו בריבית משתנה? האם הבנק יכול להכניס להם בעת השינוי את פרמיית הסיכון פתאום?

בהחלט יכול להשפיע לרעה על מי שלקח ריבית משתנה
שים לב שמקובלים שני סוגי משכנתאות שקליות (לא צמודות מט"ח ) שבהם הריבית משתנה. אחד נקראית (השם המדויק תלוי בבנק) "משכנתא בריבית משתנה" שהיא צמודת מדד ושיטת חישוב הריבית תלויה בעוגן שתלוי בריביות על המשכנתאות בשוק, ו"משכנתא צמודת פריים" שאינה צמודת מדד והריבית צמודה לפריים. מי שלקח צמודת פריים לא נפגע מעליית הריביות על המשכנתאות (הוא נהנה מהורדת הריבית של בנק ישראל כרגע) אבל מי שלקח "ריבית משתנה", מן הסתם ייפגע. מי שלקח בריבית קבועה, שזה תמיד הדבר הכי סביר לעשות לגבי 90% מהאנשים שלא מצפים לירושה קרובה, לא נפגע. ראה למשל https://www.mizrahi-tefahot.co.il/cgi-bin/bvisapi.dll/Mizrahi/navigate/mainSubject.jsp?id=189153206

 

[voguemaster]

דווקא מרבית הזמן הצמדה לפריים הכי טובה

בהחלט יכול להשפיע לרעה על מי שלקח ריבית משתנה
שים לב שמקובלים שני סוגי משכנתאות שקליות (לא צמודות מט"ח ) שבהם הריבית משתנה. אחד נקראית (השם המדויק תלוי בבנק) "משכנתא בריבית משתנה" שהיא צמודת מדד ושיטת חישוב הריבית תלויה בעוגן שתלוי בריביות על המשכנתאות בשוק, ו"משכנתא צמודת פריים" שאינה צמודת מדד והריבית צמודה לפריים. מי שלקח צמודת פריים לא נפגע מעליית הריביות על המשכנתאות (הוא נהנה מהורדת הריבית של בנק ישראל כרגע) אבל מי שלקח "ריבית משתנה", מן הסתם ייפגע. מי שלקח בריבית קבועה, שזה תמיד הדבר הכי סביר לעשות לגבי 90% מהאנשים שלא מצפים לירושה קרובה, לא נפגע. ראה למשל https://www.mizrahi-tefahot.co.il/cgi-bin/bvisapi.dll/Mizrahi/navigate/mainSubject.jsp?id=189153206

דווקא מרבית הזמן הצמדה לפריים הכי טובה
כי בד"כ תנודות בריבית הפריים לכיוון למעלה נוטות לבוא כדי לסתור לחצים אינפלציוניים (ואז גם מי שיש לו ריבית קבועה סופג, ובד"כ יותר). לא כ"כ קורה מצב שריבית הפריים עולה והאינפלציה נמוכה. הריבית בד"כ עולה בעקבות ניסיונות של בנק ישראל לרסן אינפלציה גבוהה כך שיש פה קורלציה די טובה ביניהם. באחוזים ההבדל הוא לטובת המסלול הפריימי. מה שכן, המסלולים הצמודים לריבית עוגן + מדד הם הדברים הכי מבלבלים שיש למרבית האנשים. הם רואים ריבית נמוכה וחושבים שזה מגניב אבל הם לא מבינים את המשמעות האמיתית. לפני איזה שלושה חודשים או קצת יותר קיבלתי מפועלים הצעה יפה למשכנתא, המסלול צמוד עוגן שהיה שם היה בריבית של קצת מעל 3 אחוז (נדמה לי 3.09 או משהו כזה). כשאדם מהשורה רואה ריבית נמוכה יותר מהריבית הקבועה שהבנק נותן ישר נדלקות לו העיניים. הוא לא יודע שזה בא במחיר הצמדה.

 

[moco10]

אתה בוחן את זה בעיניים של משקיע

דווקא מרבית הזמן הצמדה לפריים הכי טובה
כי בד"כ תנודות בריבית הפריים לכיוון למעלה נוטות לבוא כדי לסתור לחצים אינפלציוניים (ואז גם מי שיש לו ריבית קבועה סופג, ובד"כ יותר). לא כ"כ קורה מצב שריבית הפריים עולה והאינפלציה נמוכה. הריבית בד"כ עולה בעקבות ניסיונות של בנק ישראל לרסן אינפלציה גבוהה כך שיש פה קורלציה די טובה ביניהם. באחוזים ההבדל הוא לטובת המסלול הפריימי. מה שכן, המסלולים הצמודים לריבית עוגן + מדד הם הדברים הכי מבלבלים שיש למרבית האנשים. הם רואים ריבית נמוכה וחושבים שזה מגניב אבל הם לא מבינים את המשמעות האמיתית. לפני איזה שלושה חודשים או קצת יותר קיבלתי מפועלים הצעה יפה למשכנתא, המסלול צמוד עוגן שהיה שם היה בריבית של קצת מעל 3 אחוז (נדמה לי 3.09 או משהו כזה). כשאדם מהשורה רואה ריבית נמוכה יותר מהריבית הקבועה שהבנק נותן ישר נדלקות לו העיניים. הוא לא יודע שזה בא במחיר הצמדה.

אתה בוחן את זה בעיניים של משקיע
וזו טעות מהותית. אפשר לסכם את מה שאמרת (לגבי פריים מול קבועה) שצמוד לפריים זה מסלול עם תוחלת עדיפה. לא בדקתי את התזה אבל לצורך העיניין, אקבל אותה. הנקודה היא שזה מסלול עם סיכון גבוה יותר, כי הרי לא מובטחת לך נוסחא קבואה מראש של פריים כפונקציה של האינפלציה. יש גם שיקולים נוספים בקביעת הריבית במשק. עכשיו, אם אתה משקיע, אז יש לך חסכונות, וסביר שתיקח עליו סיכון מסוים תמורת סיכוי לתשואה עדיפה. בלקיחת הלוואה שיקול כזה הוא טעות. לא מדובר על כסף שלך אלא על חוב, ואצל רוב הלווים אין כסף ספייר כדי לספוג מקרים שסיכון מתממש. השיקול הסביר בחוב זה לדעת עד כמה שאפשר בוודאות כמה אתה חייב. נשארת אי-וודאות קטנה בגלל המדד, אבל מכיוון שמדובר בהלוואות ארוכות טווח המוחזרות מהשכר של שהלווה (שוב, אני מתייחס ללווה האופייני), השכר גם יהיה צמוד למדד. הסיבה שהבנקים מנסים לדחוף את ההלוואות הללו, (אם לא הצליחו קודם לדחוף את הצמודות עוגן

), היא כי הם מעדיפים להעביר את הסיכון מהם ללווה. עדיף לרוב הלווים להשאיר את הסיכון בצד של הבנק, גם אם מדובר בריבית גבוהה יותר .

 

[yair24]

צודק וזה אגב מה שממליצים יועצי משכנתאות

אתה בוחן את זה בעיניים של משקיע
וזו טעות מהותית. אפשר לסכם את מה שאמרת (לגבי פריים מול קבועה) שצמוד לפריים זה מסלול עם תוחלת עדיפה. לא בדקתי את התזה אבל לצורך העיניין, אקבל אותה. הנקודה היא שזה מסלול עם סיכון גבוה יותר, כי הרי לא מובטחת לך נוסחא קבואה מראש של פריים כפונקציה של האינפלציה. יש גם שיקולים נוספים בקביעת הריבית במשק. עכשיו, אם אתה משקיע, אז יש לך חסכונות, וסביר שתיקח עליו סיכון מסוים תמורת סיכוי לתשואה עדיפה. בלקיחת הלוואה שיקול כזה הוא טעות. לא מדובר על כסף שלך אלא על חוב, ואצל רוב הלווים אין כסף ספייר כדי לספוג מקרים שסיכון מתממש. השיקול הסביר בחוב זה לדעת עד כמה שאפשר בוודאות כמה אתה חייב. נשארת אי-וודאות קטנה בגלל המדד, אבל מכיוון שמדובר בהלוואות ארוכות טווח המוחזרות מהשכר של שהלווה (שוב, אני מתייחס ללווה האופייני), השכר גם יהיה צמוד למדד. הסיבה שהבנקים מנסים לדחוף את ההלוואות הללו, (אם לא הצליחו קודם לדחוף את הצמודות עוגן

), היא כי הם מעדיפים להעביר את הסיכון מהם ללווה. עדיף לרוב הלווים להשאיר את הסיכון בצד של הבנק, גם אם מדובר בריבית גבוהה יותר .

צודק וזה אגב מה שממליצים יועצי משכנתאות
וכשאני אומר יועצי משכנתאות הכוונה לא ליועץ הבנקאי שאומר לך תשמע בוא תפזר סיכונים וקח גם בריבית משתנה. אלא ליועצים פרטיים שבאמת מייעצים לך מה שטוב לך. כלל אצבע די פשוט ללקיחת משכנתא הוא כזה: קח את כל המשכנתא בריבית קבועה אלא אם ידוע לך שבזמן מסויים ייכנס לך סכום כסף גדול (למשל קרן השתלמות) ואז במקרה כזה קח את כל המשכנתא בריבית משתנה למעט הסכום שאותו אתה יודע שתקבל מתישהו ואת התאריך של העדכון תקבע לתאריך שבו ייכנס לך הכסף. למשל אם ידוע לך שבעוד שנתיים ייכנס לך 100000 שקל ואתה רוצה לקחת משכנתא של 500000 שקל קח 400K קבועה ו100K משתנה שמתעדכנת פעם בשנתיים. בצורה כזו אתה למעשה מקבע את הריבית גם של האפיק המשתנה כי במשכנתאות עם ריבית משתנה יום העידכון של הריבית הוא גם תחנה שבה אתה יכול לצאת בלי לשלם קנס. ואז כשמגיע יום העידכון אתה מקבל את הסכום ומיד מכסה איתו את האפיק הנ"ל.

 

[voguemaster]

אתה בהחלט צודק

צודק וזה אגב מה שממליצים יועצי משכנתאות
וכשאני אומר יועצי משכנתאות הכוונה לא ליועץ הבנקאי שאומר לך תשמע בוא תפזר סיכונים וקח גם בריבית משתנה. אלא ליועצים פרטיים שבאמת מייעצים לך מה שטוב לך. כלל אצבע די פשוט ללקיחת משכנתא הוא כזה: קח את כל המשכנתא בריבית קבועה אלא אם ידוע לך שבזמן מסויים ייכנס לך סכום כסף גדול (למשל קרן השתלמות) ואז במקרה כזה קח את כל המשכנתא בריבית משתנה למעט הסכום שאותו אתה יודע שתקבל מתישהו ואת התאריך של העדכון תקבע לתאריך שבו ייכנס לך הכסף. למשל אם ידוע לך שבעוד שנתיים ייכנס לך 100000 שקל ואתה רוצה לקחת משכנתא של 500000 שקל קח 400K קבועה ו100K משתנה שמתעדכנת פעם בשנתיים. בצורה כזו אתה למעשה מקבע את הריבית גם של האפיק המשתנה כי במשכנתאות עם ריבית משתנה יום העידכון של הריבית הוא גם תחנה שבה אתה יכול לצאת בלי לשלם קנס. ואז כשמגיע יום העידכון אתה מקבל את הסכום ומיד מכסה איתו את האפיק הנ"ל.

אתה בהחלט צודק
גם בלאומי וגם בפועלים קיבלתי מסלול פריים מינוס 1 בזמנו שמאפשר לי כמובן להכניס כסף מתי שאני צריך והמטרה הייתה לדחוף לשם כסף שמשתחרר

רק מה, כמו שזה נראה כרגע, יהיה עדיף לדחוף בעוד שנה או שנתיים כסף כזה לשוק המניות

 

[moco10]

ההצעה שלהם ל"פיזור סיכונים" זו בדיחה והטעייה

צודק וזה אגב מה שממליצים יועצי משכנתאות
וכשאני אומר יועצי משכנתאות הכוונה לא ליועץ הבנקאי שאומר לך תשמע בוא תפזר סיכונים וקח גם בריבית משתנה. אלא ליועצים פרטיים שבאמת מייעצים לך מה שטוב לך. כלל אצבע די פשוט ללקיחת משכנתא הוא כזה: קח את כל המשכנתא בריבית קבועה אלא אם ידוע לך שבזמן מסויים ייכנס לך סכום כסף גדול (למשל קרן השתלמות) ואז במקרה כזה קח את כל המשכנתא בריבית משתנה למעט הסכום שאותו אתה יודע שתקבל מתישהו ואת התאריך של העדכון תקבע לתאריך שבו ייכנס לך הכסף. למשל אם ידוע לך שבעוד שנתיים ייכנס לך 100000 שקל ואתה רוצה לקחת משכנתא של 500000 שקל קח 400K קבועה ו100K משתנה שמתעדכנת פעם בשנתיים. בצורה כזו אתה למעשה מקבע את הריבית גם של האפיק המשתנה כי במשכנתאות עם ריבית משתנה יום העידכון של הריבית הוא גם תחנה שבה אתה יכול לצאת בלי לשלם קנס. ואז כשמגיע יום העידכון אתה מקבל את הסכום ומיד מכסה איתו את האפיק הנ"ל.

ההצעה שלהם ל"פיזור סיכונים" זו בדיחה והטעייה
הם לוקחים מושג שמדבר על פיזור בין אפיקים בעלי סיכון דומה כדי להפחית סיכון כללי ("לא לשים את כל הביצים בסל אחד") ומשתמשים בו לגבי שני מסלולים בעלי סיכון שונה . זה כמו להגיד למישהו: אל תלך כל הזמן על המדרכה, פזר את הסיכון ולך חלק מהזמן גם באמצע הכביש

מה שכתבת לגבי השימוש המושכל במסלול הלא קבוע נכון מאוד.

 

[yair24]

חחחה

ההצעה שלהם ל"פיזור סיכונים" זו בדיחה והטעייה
הם לוקחים מושג שמדבר על פיזור בין אפיקים בעלי סיכון דומה כדי להפחית סיכון כללי ("לא לשים את כל הביצים בסל אחד") ומשתמשים בו לגבי שני מסלולים בעלי סיכון שונה . זה כמו להגיד למישהו: אל תלך כל הזמן על המדרכה, פזר את הסיכון ולך חלק מהזמן גם באמצע הכביש

מה שכתבת לגבי השימוש המושכל במסלול הלא קבוע נכון מאוד.

חחחה
אגב הדבר שכתבתי הוא לא המצאה שלי אלא משהו שלמדתי מיועץ משכנתאות בשם רמי טוטאי. היה לו פעם פורום (אולי אפילו הפורום עדיין קיים) וזה מה שהוא היה אומר שם כל הזמן לכל מי ששאל אותו לגבי משכנתא בריבית משתנה. לי זה נשמע הגיוני מאוד. (אני מחשיב את עצמי כמישהו שקצת מבין בתחום...) לעומת זאת לאדם הממוצע שלוקח משכנתא בלי להבין למה הוא נכנס הסיפור עם הפיזור סיכונים נשמע מצוין. במקום העבודה שלי יש כאלה שקנו בית כי "לשלם שכירות זה לזרוק כסף" וכששאלתי אותם איזה ריבית הם לקחו אז הם אמרו לי: "ריבית משתנה כי הריבית שם יותר נמוכה משמעותית מהקבועה." "כן, בבנק המליצו לי לפזר סיכונים ולשים חלק בריבית דולרית חלק בריבית משתנה, וחלק בקבועה." אהבתי את ההשוואה לכביש והמדרכה. זה פשוט השוואה מצוינת.

 

[moco10]

בעייה ידועה וכלל עולמית

חחחה
אגב הדבר שכתבתי הוא לא המצאה שלי אלא משהו שלמדתי מיועץ משכנתאות בשם רמי טוטאי. היה לו פעם פורום (אולי אפילו הפורום עדיין קיים) וזה מה שהוא היה אומר שם כל הזמן לכל מי ששאל אותו לגבי משכנתא בריבית משתנה. לי זה נשמע הגיוני מאוד. (אני מחשיב את עצמי כמישהו שקצת מבין בתחום...) לעומת זאת לאדם הממוצע שלוקח משכנתא בלי להבין למה הוא נכנס הסיפור עם הפיזור סיכונים נשמע מצוין. במקום העבודה שלי יש כאלה שקנו בית כי "לשלם שכירות זה לזרוק כסף" וכששאלתי אותם איזה ריבית הם לקחו אז הם אמרו לי: "ריבית משתנה כי הריבית שם יותר נמוכה משמעותית מהקבועה." "כן, בבנק המליצו לי לפזר סיכונים ולשים חלק בריבית דולרית חלק בריבית משתנה, וחלק בקבועה." אהבתי את ההשוואה לכביש והמדרכה. זה פשוט השוואה מצוינת.

בעייה ידועה וכלל עולמית
כל אחד יודע לעמוד על שלו כשהוא קונה קילו מלפפונים בשוק וחושד בכל ירקן, אבל כשמגיעים לכסף גדול, מה שהפקיד בבנק אומר זה תורה מהר סיני. הבורות עולה כסף, הרבה.

 

[voguemaster]

זה לא מדויק שלא זורקים כסף בשכירות

חחחה
אגב הדבר שכתבתי הוא לא המצאה שלי אלא משהו שלמדתי מיועץ משכנתאות בשם רמי טוטאי. היה לו פעם פורום (אולי אפילו הפורום עדיין קיים) וזה מה שהוא היה אומר שם כל הזמן לכל מי ששאל אותו לגבי משכנתא בריבית משתנה. לי זה נשמע הגיוני מאוד. (אני מחשיב את עצמי כמישהו שקצת מבין בתחום...) לעומת זאת לאדם הממוצע שלוקח משכנתא בלי להבין למה הוא נכנס הסיפור עם הפיזור סיכונים נשמע מצוין. במקום העבודה שלי יש כאלה שקנו בית כי "לשלם שכירות זה לזרוק כסף" וכששאלתי אותם איזה ריבית הם לקחו אז הם אמרו לי: "ריבית משתנה כי הריבית שם יותר נמוכה משמעותית מהקבועה." "כן, בבנק המליצו לי לפזר סיכונים ולשים חלק בריבית דולרית חלק בריבית משתנה, וחלק בקבועה." אהבתי את ההשוואה לכביש והמדרכה. זה פשוט השוואה מצוינת.

זה לא מדויק שלא זורקים כסף בשכירות
כי בשכירות אתה זורק כסף ובמשכנתא אתה זורק את החלק של הריבית. אומנם יש מצבים שהתשלומים בגין הריבית גבוהים יותר מהשכירות אבל בד"כ לא.

 

[moco10]

"זורקים" באותה מידה ש"זורקים" את הריבית

זה לא מדויק שלא זורקים כסף בשכירות
כי בשכירות אתה זורק כסף ובמשכנתא אתה זורק את החלק של הריבית. אומנם יש מצבים שהתשלומים בגין הריבית גבוהים יותר מהשכירות אבל בד"כ לא.

"זורקים" באותה מידה ש"זורקים" את הריבית
זו הוצאה. הבעייה שהוא הצביע עליה היא שהרבה אנשים לא מבינים את זה ומתיחסים אחרת לשתי ההוצאות. אגב, כמעט תמיד בארץ, הריבית על המשכנתא גבוהה מהשכירות (כמובן, לא באופן מוחלט, אם המשכנתא רק על חלק מהנכס, אבל אז יש ויתור על ריבית זכות). יש כמובן גם את הטמבלים מהכיוון ההפוך, שרואים בעובדה הנ"ל, סיבה מספקת לא לרכוש דירה למגורים ולשכור לטווח ארוך במקום.

 

[voguemaster]

אתה צודק לגמרי

"זורקים" באותה מידה ש"זורקים" את הריבית
זו הוצאה. הבעייה שהוא הצביע עליה היא שהרבה אנשים לא מבינים את זה ומתיחסים אחרת לשתי ההוצאות. אגב, כמעט תמיד בארץ, הריבית על המשכנתא גבוהה מהשכירות (כמובן, לא באופן מוחלט, אם המשכנתא רק על חלק מהנכס, אבל אז יש ויתור על ריבית זכות). יש כמובן גם את הטמבלים מהכיוון ההפוך, שרואים בעובדה הנ"ל, סיבה מספקת לא לרכוש דירה למגורים ולשכור לטווח ארוך במקום.

אתה צודק לגמרי
ובמרבית המקרים החישוב הבסיסי מראה שכשאתה לוקח משכנתא אתה "מבזבז" יותר כסף מאשר בשכירות, אבל שוב, אנחנו יודעים שזה רק עד נקודה מסוימת בחיי המשכנתא. לא בדקתי ומצאתי את ה-SWEET SPOT ולכן אני ממצע ואומר שב-50 אחוז

.

 

[moco10]

הנקודה העיקרית לדעתי שונה

אתה צודק לגמרי
ובמרבית המקרים החישוב הבסיסי מראה שכשאתה לוקח משכנתא אתה "מבזבז" יותר כסף מאשר בשכירות, אבל שוב, אנחנו יודעים שזה רק עד נקודה מסוימת בחיי המשכנתא. לא בדקתי ומצאתי את ה-SWEET SPOT ולכן אני ממצע ואומר שב-50 אחוז

.

הנקודה העיקרית לדעתי שונה
קודם כל, אני מסכים שמהון התחלתי מסוים ומטה, לא כדאי לקנות, בעיקר בגלל הסיכון לא לעמוד בתשלומים. הנקודה העיקרית היא לא למקסם תשואה, אלא להימנע מסיכונים ארוכי טווח, ודירה למגורים צריך לטווח מאוד ארוך - לכל החיים. כל עוד אתה שוכר אתה חשוף לסיכון של עלייה בשכר דירה (שמלווה גם בעלייה של מחיר הדירות עצמן). כל חישוב כדאיות של שכירות מול קנייה הוא במהותו חישוב סרק כי אין לאף אחד מושג ירוק על התנהגות מחירים לטווח 40 ש ו50 שנה קדימה. כמו עם המשכנתא, צריך להתייחס גם לקורת הגג שלך כאל חוב. זהו חוב לעצמך ומשפחתך. לא מדובר בכסף חופשי שעליו מחפשים תשואה עודפת.

 

[tomi32]

הם בערך שווים, לא?

זה לא מדויק שלא זורקים כסף בשכירות
כי בשכירות אתה זורק כסף ובמשכנתא אתה זורק את החלק של הריבית. אומנם יש מצבים שהתשלומים בגין הריבית גבוהים יותר מהשכירות אבל בד"כ לא.

הם בערך שווים, לא?
לפחות בתיאוריה אם תשווה קניית דירה עם מימון זר בגובה 100 אחוז לתשלום שכירות, הקניה אמורה לצאת מעט יותר יקרה הן מאחר וההלוואה מאד מסוכנת לבנק כשאין בכלל הון עצמי והן מאחר וזכות הבעלות בדירה שווה מעט יותר מזכות השכירות (לא רק בתיאוריה, גם באופן מעשי). בפועל, נדמה לי שהסכומים בדרך כלל די דומים. אתה מכיר נתונים שמאוששים או סותרים זאת?

 

[voguemaster]

לא, צריך לעשות חישוב פרטני לכל מצב

הם בערך שווים, לא?
לפחות בתיאוריה אם תשווה קניית דירה עם מימון זר בגובה 100 אחוז לתשלום שכירות, הקניה אמורה לצאת מעט יותר יקרה הן מאחר וההלוואה מאד מסוכנת לבנק כשאין בכלל הון עצמי והן מאחר וזכות הבעלות בדירה שווה מעט יותר מזכות השכירות (לא רק בתיאוריה, גם באופן מעשי). בפועל, נדמה לי שהסכומים בדרך כלל די דומים. אתה מכיר נתונים שמאוששים או סותרים זאת?

לא, צריך לעשות חישוב פרטני לכל מצב
בוא נגדיר את זה כך: 1. לשכור ליותר מטווח המשכנתא לא שווה. 2. לקנות ב-100 אחוז מימון זה לזרוק יותר כסף מאשר השכירות, פר חודש (ובסה"כ, לזרוק הרבה מאוד). לכן אני אומר שככלל אצבע, לקנות דירה כשיש לך 50 אחוז מהערך שלה

 

[yair24]

תיקון טעות שלא שמנו לב אליה

צודק וזה אגב מה שממליצים יועצי משכנתאות
וכשאני אומר יועצי משכנתאות הכוונה לא ליועץ הבנקאי שאומר לך תשמע בוא תפזר סיכונים וקח גם בריבית משתנה. אלא ליועצים פרטיים שבאמת מייעצים לך מה שטוב לך. כלל אצבע די פשוט ללקיחת משכנתא הוא כזה: קח את כל המשכנתא בריבית קבועה אלא אם ידוע לך שבזמן מסויים ייכנס לך סכום כסף גדול (למשל קרן השתלמות) ואז במקרה כזה קח את כל המשכנתא בריבית משתנה למעט הסכום שאותו אתה יודע שתקבל מתישהו ואת התאריך של העדכון תקבע לתאריך שבו ייכנס לך הכסף. למשל אם ידוע לך שבעוד שנתיים ייכנס לך 100000 שקל ואתה רוצה לקחת משכנתא של 500000 שקל קח 400K קבועה ו100K משתנה שמתעדכנת פעם בשנתיים. בצורה כזו אתה למעשה מקבע את הריבית גם של האפיק המשתנה כי במשכנתאות עם ריבית משתנה יום העידכון של הריבית הוא גם תחנה שבה אתה יכול לצאת בלי לשלם קנס. ואז כשמגיע יום העידכון אתה מקבל את הסכום ומיד מכסה איתו את האפיק הנ"ל.

תיקון טעות שלא שמנו לב אליה
במקום "ואז במקרה כזה קח את כל המשכנתא בריבית משתנה למעט הסכום שאותו אתה יודע..." צריך להיות ואז במקרה כזה קח את כל המשכנתא בריבית קבועה למעט הסכום שאותו אתה יודע...

 

[moco10]

אתה לא שמת לב, אני דווקא כן ../images/Emo13.gif

תיקון טעות שלא שמנו לב אליה
במקום "ואז במקרה כזה קח את כל המשכנתא בריבית משתנה למעט הסכום שאותו אתה יודע..." צריך להיות ואז במקרה כזה קח את כל המשכנתא בריבית קבועה למעט הסכום שאותו אתה יודע...

אתה לא שמת לב, אני דווקא כן

אבל הכוונה הייתה ברורה

 

[yair24]

אני לא בטוח שהבנתי אותך נכון

דווקא מרבית הזמן הצמדה לפריים הכי טובה
כי בד"כ תנודות בריבית הפריים לכיוון למעלה נוטות לבוא כדי לסתור לחצים אינפלציוניים (ואז גם מי שיש לו ריבית קבועה סופג, ובד"כ יותר). לא כ"כ קורה מצב שריבית הפריים עולה והאינפלציה נמוכה. הריבית בד"כ עולה בעקבות ניסיונות של בנק ישראל לרסן אינפלציה גבוהה כך שיש פה קורלציה די טובה ביניהם. באחוזים ההבדל הוא לטובת המסלול הפריימי. מה שכן, המסלולים הצמודים לריבית עוגן + מדד הם הדברים הכי מבלבלים שיש למרבית האנשים. הם רואים ריבית נמוכה וחושבים שזה מגניב אבל הם לא מבינים את המשמעות האמיתית. לפני איזה שלושה חודשים או קצת יותר קיבלתי מפועלים הצעה יפה למשכנתא, המסלול צמוד עוגן שהיה שם היה בריבית של קצת מעל 3 אחוז (נדמה לי 3.09 או משהו כזה). כשאדם מהשורה רואה ריבית נמוכה יותר מהריבית הקבועה שהבנק נותן ישר נדלקות לו העיניים. הוא לא יודע שזה בא במחיר הצמדה.

אני לא בטוח שהבנתי אותך נכון
מהדברים שאתה כותב נראה כאילו משכנתא בריבית קבועה לא צמודה למדד, זה נכון? כי אם אני זוכר נכון אני חושב שמשכנתא בריבית קבועה כן צמודה למדד.

 

[moco10]

היא צמודה, voguemaster לא כתב אחרת

אני לא בטוח שהבנתי אותך נכון
מהדברים שאתה כותב נראה כאילו משכנתא בריבית קבועה לא צמודה למדד, זה נכון? כי אם אני זוכר נכון אני חושב שמשכנתא בריבית קבועה כן צמודה למדד.

היא צמודה, voguemaster לא כתב אחרת