גוש 6285 בכללותו [ראשל"צ צפון מזרח] סיכויי הפשרתו- אפס.

[הנדלניסט מהבקעה]

גוש 6285 בכללותו [ראשל"צ צפון מזרח] סיכויי הפשרתו- אפס.

פנה אלי בימים האחרונים אדם מכובד בקהילה שסיפר לי שהוצע לו ע"י משווקים למכירה 250 מ"ר קרקע במושע בגוש 6285 חלקה 10 [ששטחה 13,856 מ"ר] במחיר של 115,000 שקל, המשווק טען בפניו שהקרקע תופשר ב-5 השנים הקרובות והוא בקש לדעת מה דעתי בנדון. לאחר המלצתי לו להתרחק מרעיונות של רכישת הקרקע אני מביא בפניכם את מכלול הסיבות מדוע אין לרכוש קרקע בגוש הנדון. נימוקיי בנדון :

כבר בשנת 2013 בערר [מרכז] 377/08 נדחתה תביעת 37 חקלאים במתחם הנדון לפיצוי עקב פגיעה בפוטנציאל הפשרת הקרקע עקב פרסום תמ"מ 21/3 שחל על כל גוש 6285 וקבע שהקרקע חקלאית - תקציר : ועדת הערר המחוזית דחתה 37 עררים שהוגשו על החלטת הועדה המקומית לדחות תביעות סעיף 197 לחוק התכנון והבניה בקשר עם תמ”מ 21/3. ערר (מרכז) 377/08 האוניברסיטה העברית י-ם ואח’ נ’ הועדה המקומית לתכנון ובניה ראשון לציון ואח’. בפני יו”ר ועדת הערר, עו”ד מיכה גדרון, חבר הועדה מר מיכאל גופר ומתכנן המחוז מר מוחמד נאטור; ההחלטה ניתנה ביום 30.6.2013 (פורסם בנבו). ועדת הערר המחוזית של מחוז מרכז דחתה עשרות עררים שהוגשו על ידי בעלי קרקעות חקלאיות בראשון לציון כנגד החלטתה של הועדה המקומית לדחות את תביעותיהם מכוח סעיף 197 לחוק התכנון והבניה לפיצוי בגין פגיעה בערך הקרקע כתוצאה מאישורה של תכנית המתאר המחוזית תמ”מ 21/3. בעלי הקרקעות טענו כי אישורה של תמ”מ 21/3 אשר במסגרתה יועדו קרקעותיהם לאזורי “נופש מטרופוליניים” פגעה בפוטנציאל התכנוני שהיה קיים לגבי קרקעותיהם עובר לאישורה של התכנית ומנעה את שינוי ייעודן מקרקעות חקלאיות לקרקעות לבניה. לכן, התובעים טענו כי נוצרה פגיעה בפוטנציאל התכנוני של המקרקעין המזכה אותם בפיצויים מכוח סעיף 197 לחוק התכנון והבניה. ועדת הערר דחתה את העררים וקבעה, בין היתר בהסתמך על הילכת בירנבך (בע”א 483/86 יעקב (אוטו) בירנבך נגד הועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב), כי לא די בהעלאת טענות כלליות בדבר קיומו של פוטנציאל תכנוני לעליית שוויים של מקרקעין, אלא, יש להוכיח כי הציפייה של אותם בעלי קרקעות לעליית שוויים של המקרקעין הייתה “ציפייה סבירה בנסיבות העניין”. ועדת הערר ציינה כי עצם מיקומם של המקרקעין אינו יכול להוות כשלעצמו “ציפייה סבירה בנסיבות העניין” לשינוי ייעודם ולעלייה בשוויים. כמו כן, קבעה ועדת הערר, כי אף אם יוכח כי שווי המקרקעין ירד כתוצאה מאישור התוכנית, הרי שאם שווי השוק של המקרקעין ערב אישור התוכנית שיקף ציפייה לשינוי היעוד שהתבססה אך על משאלת לב, ספקולציה, או הערכה כללית לפיה ייעוד המקרקעין ישונה בשל מיקומו או מכל סיבה אחרת, הרי שלא קיימת עילת תביעה מכוח סעיף 197 לחוק לתשלום פיצוי בגין ירידת ערך זו. הועדה ציינה כי “ציפייה סבירה בנסיבות העניין” לקיומו של פוטנציאל תכנוני חייבת להתבסס על רף תכנוני מינימאלי לפיו מוסד התכנון המוסמך לאשר את התוכנית הצפויה קיבל החלטה בקשר לאותה תוכנית ובכך הביע מוסד התכנון דעתו כי התוכנית ראויה לקידום במעלה הדרך התכנונית. כך למשל, החלטה על הפקדה מהווה ביטוי לציפייה סבירה בנסיבות העניין, אך לעומת זאת המלצה בלבד, של הועדה המקומית בפני הועדה המחוזית, להפקיד תכנית שהינה בסמכות הועדה המחוזית, אינה מלמדת דבר על הסיכוי של התכנית להיות מאושרת ולכן אינה יכולה להוות “ציפייה סבירה בנסיבות העניין” לקיומו של פוטנציאל תכנוני.

הנה כי כן, כל משווק אמור לדעת מה מעמדה של הקרקע. תכנית מתאר מקומית רצ/2030. שאושרה למתן תוקף בשנת 2015.

בתכנית זו גוש 6285 נרשם כמתחם 131 שיעודו "איזור חקלאי ב'" כמוגדר בתמ"מ 21/3 - https://gz8aw.app.goo.gl/6nLV

עפ"י הוראות התכנית , מתחם 131 כמוגדר בעמוד 28 הוא חקלאי - https://rishonlezion.complot.co.il/planning/rz2030/הוראות התכנית.pdf

נספח 4 מתחמי תכנון - https://rishonlezion.complot.co.il/planning/rz2030/נספח מס' 4 מתחמי תכנון .pdf

נספח 1 , תבנית הבניה - https://rishonlezion.complot.co.il/planning/rz2030/נספח מס' 1 תבנית הבניה בעיר.pdf

נספח 2 שטחים פתוחים וטבע עירוני - [ראו צבע החאקי] https://rishonlezion.complot.co.il/planning/rz2030/נספח מס' 2 שטחים פתוחים ואתרי טבע עירוני.pdf מסקנות :

לאור המידע שבנדון , 1,000 מ"ר בגוש 6285 שוים כ- 5,000 דולר !.

בהסכם השיתוף לא ניתן לפצל את הקרקע עד להפשרתה והחקלאי המעבד את האדמה בימינו אלה ימשיך לעבדה כל זמן שהקרקע לא תופשר.

כל דוח שמאי עפ"י תקן 22 בסעיף "צופה פני עתיד" המציג נבואה של השמאי על אפשרות ההפשרה הוא פיברוק המציאות. המלצה חד משמעית - להתרחק. ============================================================================ פרל דוד , סלולרי - 052-8964914