דיון : multifamily v single house

[דיוויד B]

עדיין בעייתי.

העיקרון שהוצע פה נכון ומדוייק. אך הפתרון של קרן עדיין מהווה בעיה. מדוע?
כי קרן היא לא יחידת נדל"ן אלא חברת גג המנהלת את העסקה, כאשר המשקיע הינו רק בעל מניות בחברה.
רימזת לדעתי על יריב פז, והאמת שאני מתרשם מיושרו, אך עדיין בחפשי "השקעת נדל"ן" פר אקסלנס, קרן לא
מהווה פתרון.
&nbsp
אני מנהל קבוצות כאלו כפי שאתה תיארת. רק שאני משלב בעלות פרטית לחלוטין, עם התנהלות קבוצתית.
אני עושה זאת כבר קרוב ל10 שנים. וזה עובד.
&nbsp
אם תרצה לשוחח בפרטי, אשמח להרחיב. 050-333-10-67
&nbsp
דיוויד בודנר

 

[pshay]

סיכונים מול יתרונות

&nbsp
למיטב הבנתי הסיכונים פחות או יותר ידועים בקניית בית פרטי ,אבל נראה לי שפספסתי את הסיכונים המלאים שיש במולטי
כי אמנם אתה חלק מקבוצה ואתה האחרון לדעת שיש בעיות אבל נראה לי שפיזור הסיכון יכול לכסות על הסיכון הזה , לא?!
מה עוד שיש אפשרות יציאה באמצע הפרויקט על ידי מכירה לגורם שלישי ,כי הרי החברות שעוסקות בזה מישראל כל הזמן פותחות עוד פרויקטים ותמיד יש "מלאי" של לקוחות שמחפשים הזדמנות חדשה ומה יותר טוב מפרויקט שכבר קיים ומשולם חודש בחודשו ?

 

[pshay]

דיון : multifamily v single house

בנתונים של היום מה עדיף ?
קנייה ביחד עם קבוצה מתחמי מולטי ?
או קנייה לבד של בית פרטי בארה"ב ?

 

[דיוויד B]

בוא נשחק ב"אילו"

ראשית חשוב להדגיש כי איני מטיל דופי באיש. כעת אם כל הזהירות, בוא נבחן מצב היפותטי.
&nbsp
ניר שגב הוא בחור ישר אמין ומוכשר. הוא מחליט לבחון את כוחו ביזום נדל"ן בשוק ההזדמנויות האמריקאי.
הוא ניגש לעבודה, לומד את השוק, רוכש מעט נסיון, ומקים קבוצה שרוכשת מולטי פאמילי (יכול להיות בניין, שכונה...)
ניר לוקח החלטות נבונות, וההשקעה שהקים טובה. הוא מקים עוד. לא כולם מוצלחים והדברים מסתבכים. ניר לוקח הלוואה
על הנכס ללא ידיעת המשקיעים. אולי בשוק האפור... והעניינים רק מסתבכים. הוא נגרר לעוד שגיה ועוד אחת...
נראה לך שזה דמיון? אשמח לספר לך על דוגמאות חיות שאני אישית נקראתי לעזור בהצלתם.
&nbsp
ועוד לא דיברתי על המורכבות של ניהול פרוייקט גדול בשלט רחוק (רוב העוסקים בתחום בישראל אינם נמצאים בשוק!)
&nbsp
שורה תחתונה - אני לא פוסל השקעה במולטי, רק מבהיר כי זו לא השקעת נדלן (עבור משקיעים קטנים) אלא השקעת
מניות. וממילא תבחן מניות נוספות (זהב, חברות סטארט אפ...) נדל"ן זה רק כאשר אתה הבעלים ובעל השליטה בנכס.
&nbsp
הצורה שבה המשקיעים שלי קונים בתים פרטיים, היא ללא "הסיכונים הידועים" כיוון שהם משלבים בעלות פרטית עם
התנהלות קבוצתית. אני יודע שזה יומרני, אך כבר עושה את זה כ6 שנים (10שנים בסה"כ בתחום)
&nbsp
&nbsp

 

[דיוויד B]

שתי האופציות בעייתיות.

לקניית נכס באופן פרטי יש יתרונות ברורים. הנכס שלי. אני שולט עליו. ואם צריך לצאת\למכור, אני חופשי לעשות כן.
מה עוד, התשואות הטובות לרוב נמצאות בבתים הפרטיים.
מצד שני, בהשקעה "קטנה" (הכל יחסי כמובן) בנכס אחד של 35-60 אלף דולר, החשיפה לתנודות בתפקוד רבה יותר.
&nbsp
לכוח קבוצתי (מולטי פאמילי במקרה זה) יש יתרונות רבים ומובהקים, אך משקיע קטן לא יכול להנות מהם בלי ל"היכבל"
(על כל המשתמע מכך) לקבוצה שלא הוא השולט בה, ולכן סיכוניה רבים. כלומר במולטי יש מאה סיטואציות שיכולות להפיל
את כל העסקה, ואין לך שום שליטה בעניין. למעשה השקעה במולטי למשקיע קטן, היא לא עסקת נדל"ן אלא השקעה במניות.

 

[יריב פז10]

מולטי פמיילי או סינגל

לכל אחד מההשקעות הללו יתרונות וחסרונות שחייבים להכיר אותם לפני ההשקעה:
בית פרטי זה החלום האמריקאי, לרוב האמריקאים יעדיפו לגור בבתים הללו והביקוש אליהם יהיה בהתאם. הבתים הפרטיים היו האחרונים לרדת והראשונים לעלות לאחר המשבר. מנגד לנהל בית בארה"ב זה לא דבר פשוט, תצטרך לדעת לרכוש, ולדעת לנהל זאת בעצמך, לשלם החשבונות ולהתנהל מול חברת הניהול. לעיתים זה לא קל עבור משקיעים ישראלים. חסרון נוסף בא לידי ביטוי בעובדה כי במידה והבית לא מושכר התשואה היא אפס ואף שלילית כי יש הוצאות ארנונה וביטוח גם שאין דייר.

במולטי פמיילי לעומת זאת יש פיזור סיכון כי אם יש דייר שלא משלם ו/או הבית לא מושכר ישנן דירות אחרות שכן מושכרות ומניבות. מנגד כקבוצה כפי שצויין פה, יש תחנה ראשונה ותחנה סופית בהשקעה - אין אופציה לצאת באמצע ההשקעה כי בטאבו האמריקאי זה רשום בתור נכס אחד ולא ניתן למכור שם דירה ספציפית בבניין