המלצה לתמהיל

[amirba250]

מעוניינים לשפר דיור וזקוקים למשכנתא של 1.5M.
הכנסה חודשים 27K אין הלוואות נוספות.

500K פריים 0.8 30 שנה
500K קלצ 2.5 20 שנה
500K משתנה לא צמודה 3 30 שנה.
החזר 7200.

בעוד 5 שנים אמור להיכנס סכום של 500K.
בכל חודש משקיעים 4K בשוק ההון(ריבית ממוצעת 7 אחוז בשנה).
קרנות השתלמות 250K משתחרר בעוד חצי שנה ומעדיף לא למשוך(שוב מרוויח תשואה טובה יותר בשוק ההון).

השאלה היא איך אני משאיר לעצמי את הגמישות להחזיר חלק ללא קנסות ועדיין לאכול מהמשכנתא כמו שצריך.
האם ההחזר החודשי נמוך מידי?

מנסה למצוא את האיזון בין החזר נמוך כך שאוכל להשקיע את הכסף באפיקים אחרים לבין המנעות מתשלום ענק של ריביות.

מה אתם אומרים?

 

[82little]

אם יש כסף פנוי להשקיע בשוק ההון כלומר יכולים להחזיר יותר אז עדיף להרגיע בהשקעה בשוק ההון ולבנות תמהיל שמוזיל את המשכנתא משמעותית.

הלוואות כה ארוכות מייקרות את ההלוואה. מביאות לסך החזר ריביות אדיר ואת זה תתקשו לנצח בהשקעה חלופית.


מציע לבנות תמהיל עם החזר 9 א בחודש.
כלומר בכיוון הזה
500K פריים 0.8 30 שנה
500K קלצ. 2.3 נניח ופחות 12 שנה
500K משתנה לא צמודה 3 ופחות
15 שנה.

החזר ? השתמשו במחשבון...

בידקו כמה סימולציות כולל אפשרות להתמקד רק בקלצ ללא מלצ ולהוזיל הריביות... ואם רק קלצ לפצל ל 2 נניח אחת ל 12 שנים והשניה ל 11.

.שוב סימולציות במחשבון יאפשרו לדייק.

השאירו גם אפשרות לפרעון מוקדם ולהישאר עם ההחזר וכך לשמור אופציה שלא תדרוש מיחזור.
בהצלחה.

 

[82little]

הכוונה היא שעל הנייר אפשר לנצח ריביות משכנתא, אבל יש בזה סיכונים וודאי לאורך הרבה מאוד שנים לא קל להישאר עם הבטחות תשואה (להרוויח 7 אחוז בוודאות לאורך שנים זה לא קל..).. הרבה אנשים (כמוני למשל, וזה לא מחייב...) יעדיפו להקטין סיכונים להיכנס להתחייבויות משכנתא בריביות נמכות יותר ולטווחי זמן קצרים יותר.

 

[amirba250]

אני בהחלט מבין אותך אבל הנה דוגמה:.
500K פריים 0.8 30 שנה
500K קלצ 2.5 20 שנה
500K משתנה לא צמודה 3 30 שנה.
בשימוש במחשבון ההחזר הוא 6270 עם החזר ריבית כולל של 443k.
נניח השקעה בקרן מחקה מדד בסכום של 4k בחודש (הקפדה ראשונה של 150k לדוגמה משהו ריאלי) ניקח 5 אחוז ממוצע לשנה, לאחר 15 שנה 1400k בתיק על זה נוריד 25 אחוז מס רווח הון נשאר עם מיליון לדוגמה (הייתי פסימי).
לאחר 15 שנה הייתרה במשכנתא היא 750K. כלומר במקרה הגרוע אני יכול לסגור את כל המשכנתא לאחר 15 שנה ואפילו להישאר עם רווח. הריבית ששילמתי לאחר 15 שנה במשכנתא היא בערך 270k.
אם לא הייתי סוגר את המשכנתא וממתין 30 שנה לסיום שלה, הייתי משלם ריבית כוללת של 443k ובתיק ההשקעות היא לי בערך 2.5 מליון שקל במקרה הכי פסימי(לקחתי ממוצע של 3.5 אחוז בשנה והפקדה חודשית של 3k ולא 4).

בדוגמה שלך
500K פריים 0.8 30 שנה
500K קלצ. 2.3 נניח ופחות 12 שנה
500K משתנה לא צמודה 3 ופחות 15 שנה.
החזר חודשי 9k.
סך ריביות 250k.
עכשיו החיסכון בשוק ההון יורד מ 4k ל 1k (משלם עוד 3k משכנתא) אז ב 15 שנה אני מגיע ל 430k(לאחר מיסים). וייתרת סגירת המשכנא היא 270k, כלומר נשאר עם 230k נזיל.

בגדול נשאר עם סכומים דומים לאחר 15 שנה כאשר סוגר את המשכנתא.

אם הסכומים הם דומים אז השיקולים עכשיו הם קצת שונים.
האם להחזיר משכנתא גדולה ולבנות חיסכון קטן משמעותית או לחילופין לקחת משכנתא נוחה עם החזר חודשי קל יחסית ולנסות לצבור כמה שיותר הון בתיק ההשקעות ואז בעוד 15 שנה אם עדיין נוח לי להחזיר את המשכנתא (ההחזר החודשי יהיה קטן יותר ) ולהמשיך להשקיע בשוק ההון אז להמשיך לצבור סכומים הרבה יותר גדולים ואז לסגור את המשכנתא באיזה שלב שבא לי.


זה בהחלט דיון מעניין ואין תשובה חד משמעית.

 

[82little]

הדיון כולו רלוונטי בייחוד לבעלי אמצעים כשיש מרחב להשקעה , מעבר לדירת המגורים. נטו.

ואכן דיון מענין. ואין תשובות חד משמעיות. שיקולי ההחזר החודשי והגמישות או הנוקשות בין משכנתא להשקעה שהזכרת חשובים.

להזכיר עוד ולהדגיש ארבעה שיקולים.
תזמון.
טווחי זמן.
נקודות יציאה.
בית כהשקעה.

ראשית קשה לתזמן כניסה ויציאה לשוק ההון כי קשה לחזות מתי מתחיל ונגמר גל של עליות או ירידות. ובנוסף קשה להעריך שיעור התשואה על ההון. גם 5 אחוז שציינת כפסימי אפשר לגלות בנקודות זמן מסויימות כאופטימיות מדי. הכל כמובן כמו שציינת בהשקעות תוך היצמדות לאינדקסים... גם ריביות משכנתא קשה לתזמן או לדעת ועם זאת ניתן לבחון כדאיות בנקודת זמן נתונה לאור הריביות ההיסטוריות.

שנית ובהמשך לזה החישובים והשיקולים אמורים להיות ארוכי טווח מאוד. נניח 15 שנים כדי לא להיקלע למלכודות ואילוצים...

שלישית דווקא לאור טווחי זמן הארוכים כדאי לחשוב על נקודות מילוט. ומה קורה אם ואיך פוגשים במשכנתא בנקודות זמן שונות.

רביעית, האם הבית עצמו משמש כמנוף להשקעה? האם חלופה להשקעה בשוק ההון הוא גם הגדלת משכנתא ורכישת בית או מגרש לבניה וכו עם פוטנציאל השבחה גדול יותר?

ושוב, דיון מורכב וכמו שאמרת בלי תשובות חד משמעיות. יש כאן ענין להערכות שונות. לימוד מהעבר והעדפות אישיות. ואיזורי נוחות שונים למשפחות שונות.