התייעצות לגבי התחלת השקעות בנדל"ן

[דבר המנחוס]

התייעצות לגבי התחלת השקעות בנדל"ן

שלום רב,
אני קורא בפורום מזה זמן רב,
וסף סוף התפנה לי סכום כסף של 300,000 ש"ח.
לאחר הפנמה של הלך הרוח בפורום הבנתי שתשואה טובה יותר מהשכרה תושג מ2 בתים בעלות יחסית נמוכה אך עם משכנתא, מאשר קניית בית אחד ללא משכנתא בעלות גבוהה יותר (מבחינת תשואות ומכוחו של המינוף).
לכן אבקש להתייעץ האם החשיבה הנ"ל נכונה:
1. לקנות בית בפריפריה ב400 אש"ח עם 40% סכום מהבית של 160 אש"ח, (ומשכנתא של 240 אש"ח).
2. בשלב השני לקנות בית נוסף בפריפריה ב350 אש"ח עם סכום היתרה שתיוותר-40%: 140 אש"ח (ומשכנתא של 210 אש"ח).

האם התוכנית נכונה? האם אני מפספס משהו?
אגב עם ההמלצות הרבות למינוף מצד אחד ומצד שני הרצון לשלם כמה שפחות ריבית? האם תמהיל של 40& מהבית ו60 % משכנתא הוא הנכון ביותר או שמה 50%/50%?
תודה למשיבים.

 

[גיא שטיין]

תנאי בסיסי לכדאיות המינוף בהשקעה

הוא שהתשואה (נטו) מהנכס תהיה גבוהה מהריבית (ברוטו) על ההלוואה.
אם אתה עומד בתנאי הזה (ורצוי עם מרווח ביטחון, כי לא ידוע איך הפרמטרים האלה יהיו בעוד כמה שנים) אז עדיף לך לקנות שני נכסים.
אם אתה לא עומד בו אז עדיף לקנות נכס אחד עם משכנתא קטנה ככל האפשר.

 

[offir11]

אמת ובנוסף

שתדע לעמוד בתזרים מזומנים שלילי שעשוי להיווצר.
גם אם התשואה שלך היא 5.5% וריבית ההלוואה היא 4%, התזרים (של התשואה/הלוואה back to back) יהיה שלילי.
העסקה לא בהכרח רעה כי התזרים האפקטיבי שלך חיובי.

 

[דקה אחת שפויה]

הקישור שנתת לא נפתח

תוכל לתת אותו שוב?

 

[gili667]

שרותי אינטרנט לעזרתך

אם תסתכלי בשורת הכתובת תראי http/ פעמיים - יש להוריד אחד

http//www.tapuz.co.il//forums2008/viewmsg.aspx?forumid=579&messageid=160259880&pagenumber=1&Archive=0

 

[פרל דוד]

הקישור הנכון.

http://www.tapuz.co.il//forums2008/...79&messageid=160259880&pagenumber=1&Archive=0

 

[ע מזרחי]

תכנית לא טובה

תמיד הריבית שאתה משלם תהייה גבוהה מהריבית שתקבל על הכסף בבנק.

לכן לדעתי, האידיאלי זה לחפש בית בפריפריה ב-400 אש"ח, להשקיע בו 280 אש"ח הון עצמי ו-120 אש"ח משכנתא ולחסוך את ההפרש בין שכר הדירה לבין המשכנתא.

 

[דבר המנחוס]

תודה לכולם

אשמח אם מישהו יוכל לחדד

מספר דברים שלא הבנתי מתשובתכם:
1.אופיר- איך אם הריבית על המסכנתר נמוכה מהתשואה יתכן תזרים שלילי?
2.ע מזרחי- לא הבנתי את המשפט:"תמיד הריבית שאתה משלם תהייה גבוהה מהריבית שתקבל על הכסף בבנק"
אם אני משלם לצורך העניין 5% ריבית על משכנתא ויכלתי בפקמ לקבל 2% , ברור שאני משלם ריבית גבוהה יותר אך מקבל תזרים מהשוכר שמשלם את המשכנתא יחד עם הריבית שנלווית אליה ובנוסף אחרי כ15-20 שנה אני מקבל את מלוא השכירות לאחר שנגמרת המשכנתא.

ואודה אם תוכלו לחדד את נושא התמהיל, יש כאן איזון עדין שאנו שואפים למנף את כספנו אבל מצד שני לא רוצים לשלם לבנק יותר מידי.
תודה למגיבים

 

[gili667]

בקישור של אופיר תמצא הסבר

לעצם הענין החזר המשכנתא כולל גם קרן ולא רק ריבית ולכן גם כאשר התשואה גבוה מריבית המשכנתא ההחזר יכול להיות שלילי [לא חייב]

מזרחי התכוון כי עלות כסף שתקבל מהבנק יהיה גבוה מהתשואה שיתן לך הבנק על כסף שתפקיד אצלו

 

[offir11]

תודה לגילי על הקישור

מתנצל על התגובה המאוחרת, לא היה לי כל כך זמן לכתוב בימים האחרונים...
גילי ענה על שאלתך אליי וארחיב,
תשלום המשכנתא מכיל בתוכו תשלום קרן ותשלום ריבית. אענה בדוגמא:
נניח שרכשת דירה ב 400,000 ש"ח ובמקביל לקחת הלוואה של 400,000 ש"ח (רק לצורך הדוגמא 100% מימון).
התשואה על הדירה היא 5% שמייצגת הכנסה חודשית של 1,667 ש"ח.
ריבית ההלוואה (20 שנה) היא 4% ומייצגת החזר חודשי (לפני ביטוחים) של 2,424 ש"ח.
אמנם הריבית נמוכה מהתשואה אבל נוצר תזרים מזומנים שלילי של 757 ש"ח. מדוע? כי חלק מהתשלום מופנה לקרן ההלוואה!
אני תמיד לוקח את אמצע התקופה (החזר מספר 120 מתוך 240) ומגיע לנתון הכי חשוב שהוא התזרים האפקטיבי:
תזרים אפקטיבי הוא דמי השכירות(נטו אחרי הוצאות) פחות תשלום הריבית מתוך ההחזר החודשי של המשכנתא.
בדוגמא שלנו, החלק היחסי של הריבית (תקופה 120) עומד על 804 ושל הקרן על 1,620. משמע נוצר תזרים אפקטיבי חיובי של 863 ש"ח.
תזרים אפקטיבי חיובי נוצר כאשר תשואה>ריבית. עדיין, אלא אם ההפרש ביניהם גדול מספיק (לפחות 2.5%), התזרים האמיתי (מה שתראה בבנק כל חודש) יהיה שלילי.
הרחבה על כך אכן תמצא ב"נפלאות התשואה".

 

[דבר המנחוס]

תודה לכולם-אך האם 2 נכסים עדיפים מאחד?

האם 2 במכנתא של 60% עדיחפים מאחד ללא משכנתא? זו השאלה הסופית?

 

[גיא שטיין]

אין מספיק נתונים לתשובה סופית

את שני הפרמטרים החשובים ביותר , תשואה צפויה וריבית משכנתא לא נתת.

 

[פרל דוד]

ל"מנחוס" התייחסות.

במידה והכינוי שלך מתאר אותך אז כדאי שתוותר, כי טוב לא יצא מזה.

נאחס – הוא עוגמת נפש, הרגשה רעה, וגם תחושת דחיה וגועל. בערבית, נחס (نَحْس) הוא מזל רע; משהו מבשר רעות, מביא פורענות. נאחס עושים, ולפעמים נאחס נהיה מעצמו.
לנחס – לעשות למישהו נאחס, לגרום לו להיות מנחוס (منحوس = אומלל, ביש גדא).

 

[gili667]

לכל דבר יתרון וחסרון- כל אחד צריך להחליט מה ט

טוב עבורו

אני שותף לדעת פרל לענין כינויך

 

[משקיע בבש]

בהנחה ששני הנכסים מניבים

ועובדים יפה, בעיקרון עדיף כמה שיותר נכסים.

אני תמיד מסביר זאת בדוגמא הפשוטה כאשר מדברים בנכסים ממונפים.

בנכס יחיד- אם הוא עומד ריק, אזי יש לך 100% נכסים שלא עובדים וגם אם הנכס נרכש במזומן אתה עדין בחוב.

ב- 10 נכסים- אם אחד ריק אז רק 10% מהנכסים לא עובדים ושאר הנכסים מכסים עליו.

הסבירות שיהיו לך הרבה נכסים ריקים, היא נמוכה אלא אם כן רכשת נכסים גרועים במצבם או במיקומם, או ניהול שאינו תואם את העיסוק.

גם ריבוי נכסים יכול להוות סוג של פיזור (בהנחה שהם מניבים).

משקיע בב"ש

 

[משקיע בבש]

תזרים שלילי

אני עדין מעדיף שהמשקיעים הקטנים ימנעו ממצב של תזרים שלילי.

כעיקרון רוב המשקיעים הקטנים בדירות מניבות מחזיקים נכס (גם או הוא לתשואה) בממוצע כ 5-6 שנים ומחליפים, גם אלו אשר צוברים נכסים לעתד הרחוק.

השנים האחרונות למרות היותן אנומאליה מספקות לנו דוגמא טובה לסביבה דינאמית ומשתנה אשר השפיעה על פעולות הצשקיעים בבחינת ביצוע עיסקאות קניה/מכירה, ראינו עד כמה הסביבה הכלכלית והבירוקרטית של מקבלי ההחלטות בלתי צפויה.

לכן אני תמיד ממליץ למשקיעים קטנים ובעיקר כאלו שנכנסים בדירה הראשונה או השניה שלהם לא להיכנס למצב של תזרים שלילי גם אם התשואה האפקטיבית הינה חיובית.

המטרה בשנים הראשונות היא לייצר תזרים שיהווה הון ראשוני בהמשך לרכישת נכסים נוספים או יהווה 'הקלה' כלכלית ולא מעמסה, תזרים שלילי גם אם הוא כמה מאות ש"ח בחודש, יכול להתברר כמעמסה לא רק כלכלית, אלא גם מנטאלית בעיקר בימים בהם יש 'תקלות' בנכס.

משקיע בב"ש

 

[רימון חייט]

בהחלט.

 

[offir11]

הימנעות מתזרים שלילי

מסכים איתך בנושא הזה ומחדד...
התזרים השלילי נוצר על הדלתא של ההלוואה. נניח הון עצמי של 200,000 ש"ח ו-200,000 ש"ח הלוואה. על סכום ההלוואה נוצר תזרים שלילי אבל מההון העצמי יש תזרים חיובי שמאפיל על התזרים מההלוואה.
לכן, במינוף נכון ובפער סביר (2% ומעלה) בין התשואה לריבית (לטובת התשואה כמובן), התזרים הכולל צריך להיות חיובי בעוד התזרים האפקטיבי חיובי וגדול.

 

[נגה משכנתאות]

מומלץ

נשמח לייעץ לך בנוגע למשכנתאות..

זה נשמע רעיון שיכול לעבוד טוב, אך ישנן כמה שאלות נוספות, עלויות הדירה והחלוקה של המשכנתאות על פניו נראות בסדר, מה היא הפריפריה עליה מדובר, מה השכירות המשוערת שתקבל על הדירות, מה ההחזרים החודשיים על המשכנתאות שתיקח וכו'..
אם תרצה לפנות אלינו להתייעצות ראשונית בחינם, נשמח מאוד..

 

[זיו יוסי]

המינוף גם משמש מגן מס אם יחליטו להטיל מס

על השכרה ולכן לטעמי לא הייתי מוותר במהרה גם אם עומד לרשותי הון עצמי. מה שמרבית המתלוננים על 10% מס לא מבינים זה שאם יעלו המס מהר מאוד כולם יעברו למסלולי המיסוי המלא תוך שימוש בפחת, ריבית והוצאות כהוצאה מוכרת ואז חוזרים לאחוז מס דומה.