לפרל דוד, חברת טריגו - קרקעות בכפר סבא צפון.
- פותח הנושא ortes7474
- פורסם בתאריך
הנדלניסט מהבקעה
New member
הפשרת קרקעות לבניה בצפון מזרח כ"ס - התייחסות.
קצת על עקרונות פיתוח עתודות הקרקע בכפר סבא - עפ"י תכנית המתאר [תכנית כוללנית: 0412890- 405] : 1 .התווית מסגרת תכנונית, של מבנה מרחבי והירארכיה תפקודית, להגדלת אוכלוסיית העיר לכ - 150,000 תושבים עד שנת 2035. [היום גרים בכ"ם כ-115,000 תושבים] 2 .הגדלת אפשרויות התעסוקה בעיר ליצירת בסיס כלכלי מאוזן ואיתן על ידי הרחבת שטחי התעסוקה והגדלת הזכויות. 3 .שימור ופיתוח המרקם העירוני כמרחב ציבורי, זמין ואיכותי, על יסודות ה"רשת הירוקה" גינות הכיס וטבעות שלד המבנה העירוני; הפנימית ,רחובות הליבה, התיכונה רחובות ראשיים והחיצונית ,כבישים ראשיים.. 4....
לתוכנית המתאר הוגשו 191 התנגדויות.
כלומר פיתוח לצד שימור ויצירת מתחם כבישים שימנע ככל האפשר עומסי תנועה בכניסה/יציאה מהעיר
בעקבות ההתנגדויות ולבקשת עיריית כפר סבא התקיים ביום ה - 2019.2.10 הובאה בקשת עיריית כפר סבא למשוך את התכנית ולהכניסה למסלול עבודה מחדש לאור העובדה כי במהלך עשייתה והפקדתה אירעו תהליכים אשר פגמו באמון הציבור בתכנית ועוררו סערה ציבורית.
הועדה המחוזית סברה כי אין זה נכון למשוך את התכנית אך החליטה לתת שהות של 6 חודשים לצורך למידה התכנית וההתנגדויות על ידי צוות המקצועי והוועדה המקומית לצורך גיבוש עמדה מושכלת.
בתכנית המתאר - מתחם 6 - צפון בן יהודה עודכן ל - 6,500 יח"ד ו 000 ,350 מ"ר תעסוקה ומסחר.
מתחם 6 – צפון בן יהודה יסומן כמתחם הנדרש לתכנית אחת. המתחם לתכנון מסומן מרחוב בן יהודה עד לגבול הצפוני של כפר סבא לצופית .
מוצע לסמנו בתכנית המתאר בשני ייעודים, 1. ייעוד שטחים פתוחים כרצועה עוטפת המחברת מתחום השטחים הפתוחים בעיר לכיוון השטחים החקלאיים לצד מושב צופית. 2. תחום פיתוח מעורב שימושים להקמת רובע עירוני חדש הכולל מגורים תעסוקה ומסחר. הגבולות והמיקומים של היעודים והשימושים השונים יסומנו במסגרת תכנית למתחם. בתחום מתחם 6 מובלעת קרקע לתכנון בדרום מזרח שכונת אליעזר. מובלעת זו מסומנת בייעוד מוכלל מגורים, בשונה מעירוב השימושים ביתר תחום תכנון המתחם. ראה אורטופוטו של השטח מצפון לרחוב בן יהודה - https://gz8aw.app.goo.gl/8D2G עפ"י תכניות מאושרות החלות היום בקרקעות אלו [כס/1/1] הכלול השטח מוגדר חקלאי - https://www.govmap.gov.il/?c=193278...,PARCEL_ALL&app=app07&pn=%D7%9B%D7%A1%2F1%2F1 =========================================================================== בהתייחס להצעת חברת טריגו :
איני מכיר את ההצעה,
האם בידה/ברשותה אופציה למכירת קרקעות המצויות בתחום התכנית ? [גוש-חלקה]
מה מחיר וגודל תא השטח שהיא מציעה ?
מהו מנגנון המכירה והליווי של הרוכש.
האם מוצג דו"ח שמאי עפ"י תקן 22 ? רק לאחר שיוצגו לי תשובות לשאלות אוכל לחוות דעה בנדון. =============================================================================== פרל דוד, סלולרי - 052-8964914
קצת על עקרונות פיתוח עתודות הקרקע בכפר סבא - עפ"י תכנית המתאר [תכנית כוללנית: 0412890- 405] : 1 .התווית מסגרת תכנונית, של מבנה מרחבי והירארכיה תפקודית, להגדלת אוכלוסיית העיר לכ - 150,000 תושבים עד שנת 2035. [היום גרים בכ"ם כ-115,000 תושבים] 2 .הגדלת אפשרויות התעסוקה בעיר ליצירת בסיס כלכלי מאוזן ואיתן על ידי הרחבת שטחי התעסוקה והגדלת הזכויות. 3 .שימור ופיתוח המרקם העירוני כמרחב ציבורי, זמין ואיכותי, על יסודות ה"רשת הירוקה" גינות הכיס וטבעות שלד המבנה העירוני; הפנימית ,רחובות הליבה, התיכונה רחובות ראשיים והחיצונית ,כבישים ראשיים.. 4....
הנדלניסט מהבקעה
New member
ראה התייחסות הועדה לנציג חברת טריגו מימון בע"מ.
מתשובת הועדה להתנגדויות [חברת טריגו ע"י עו"ד דוד בסון] התנגדות 74 – עו"ד דוד בסון - בשם טריגו מימון בע"מ; כמעט זהה להתנגדות 76 – עו"ד דוד בסון - בשם משפחת פקר, להתנגדות זו צורף חוו"ד של שמאי ול-74 לקודמת לא. המתנגדת בעלת זכות בגוש 7595 חלקה 53 במתחם 6 שסווגה שטח חקלאי פתוח 1 .טוענים כי מדובר באפליה של בעלי קרקעות במתחם 6 כאשר חלק קיבלו זכויות וחלק לא. לטענתם ניתן ללמוד מלשון התכנית שהתכנית אינה קובעת הוראות לעניין איחוד וחלוקה. לטענתם מאחר שנספח המתחמים קובע זכויות לכלל מתחם 6 למעשה מתחייבת תכנית איחוד וחלוקה שאמורה לכלול את כלל בעלי הקרקעות זאת בלי קשר לסיווגים שקובעת התכנית החלה, תממ/21/3 ,שמבחינה בין בעלי הקרקעות לעניין סיווג הקרקע וקובעת שסיווג הקרקע של המתנגדת הוא כפרי. לקבל את ההתנגדות חלקית. תכנית מתאר כוללנית איננה עוסקת בהוראות איחוד וחלוקה. הצעת העדכון חוזרת ומדגישה כי על מתחם 6 לצאת לתכנון כולל של מתחם , אם בתכנית מפורטת על כל השטח או תכנית מתארית מקומית למתחם. במסגרת זו הוצע במסגרת העדכון כי הרצועה בצפון מתחם 6 תסומן כשטח ירוק פתוח, ולא כשטח חקלאי. 2 .המתנגדת טוענת שאף תממ/21/3 עצמה מאפשרת לקבוע "הוראות קנייניות שכאלה בעניין הוראות שחזור זכויות" [ס' 19 להתנגדות] בסעיפים 1.6 ו-8 .אי מתן זכויות בניה מהווה אי צדק תוך העדפה של מי שסומן בתממ/21/3 באיזור פיתוח עירוני לעומת מי שסומן באיזור נוף כפרי/פתוח. תכנית המתאר איננה תכנית מפורטת כי אם התווית חזון ועקרונות לתכנון, לא ניתן ממנה להוציא היתרי בנייה והיא תחויב בהכנת תכניות מפורטות מכוחה ולפיכך איננה עוסקת בסוגיית שחיזור זכויות. 3 .לחלופין, המתנגדת מבקשת להרחיב את שטח הפיתוח העירוני בתממ/21/3 בהתאם לסעיף 2.1.7(2.) לקבל ההתנגדות ראה הצעת העדכון לדבר סימון השטח לירוק פתוח. 4 .המתנגדת טוענת כי בעניינה לא מדובר על שיחזור זכויות. לשיטתה הכלל הנוגע לשיחזור זכויות רלוונטי רק במקרה בו הופקעו זכויות ואז לא ניתן לשחזרן. המתנגדת טוענת שבענייננו מדובר על פגיעה בדרך אחרת, כמו כן טוענים להבטחה שלטונית [ס' 30-37 ] לדחות את ההתנגדות וודאות תיכנונית לשינוי ייעוד קרקע קיימת רק לאחר שתכנית לשינוי ייעוד קרקע, מתארית או מפורטת מקבלת תוקף לאחר שזו עברה את כל ההליכים הסטטוטוריים על פי חוק. ================================================================================= התייחסות לאמור בהתנגדות טריגו :
התנגדות עו"ד דוד בסון בשם חברת "טריגו מימון" מצביעה על הבעייה העומדת בפני הקרקעות אותם החברה משווקת, במעמדן העתידי כ "שטח חקלאי פתוח" ושיתכן שמכלול הזכויות לא יוכנסו לתוך מתחם 6 בתכנית. [כלומר יש סיכוי שרוכשים קונים אדמה חקלאית שיעודה בעתיד עלול ישתנה]
חובתה של המשווקת להעיר את עינך בנדון, בוודאי שבדו"ח השמאי עפ"י תקן 22 חייבת להיות הערה שיתכן שיעוד הקרקע לא ישתנה בעתיד.
כמובן שמדובר רק על עקרונות לתכנון עתידי ואין עדיין כל תכנית מתארית מחוזית או מפורטת מקומית שבה יקבע עם מכלול השטח במתחם 6 [צפון מזרח כ"ס] יעבור איחוד וחלוק מלא או שהחלקות המוגדרות "שטח חקלאי פתוח" ישארו כאלה גם לא הכנת התכניות. מסקנה :
באם אתה מתכוון לרכוש "כרטיס לוטו"/הגרלה - אז לך על זה.
אם לחילופין אתה רוצה לצעוד על דרך בטוחה להפשרת הקרקע בעתיד , אז עליך להתרחק מרכישת כרטיס הגרלה.
שווי קרקע במצבה הנוכחי - הוא כאדמה חקלאית או כ- 50 אלף שקל לדונם.
מתשובת הועדה להתנגדויות [חברת טריגו ע"י עו"ד דוד בסון] התנגדות 74 – עו"ד דוד בסון - בשם טריגו מימון בע"מ; כמעט זהה להתנגדות 76 – עו"ד דוד בסון - בשם משפחת פקר, להתנגדות זו צורף חוו"ד של שמאי ול-74 לקודמת לא. המתנגדת בעלת זכות בגוש 7595 חלקה 53 במתחם 6 שסווגה שטח חקלאי פתוח 1 .טוענים כי מדובר באפליה של בעלי קרקעות במתחם 6 כאשר חלק קיבלו זכויות וחלק לא. לטענתם ניתן ללמוד מלשון התכנית שהתכנית אינה קובעת הוראות לעניין איחוד וחלוקה. לטענתם מאחר שנספח המתחמים קובע זכויות לכלל מתחם 6 למעשה מתחייבת תכנית איחוד וחלוקה שאמורה לכלול את כלל בעלי הקרקעות זאת בלי קשר לסיווגים שקובעת התכנית החלה, תממ/21/3 ,שמבחינה בין בעלי הקרקעות לעניין סיווג הקרקע וקובעת שסיווג הקרקע של המתנגדת הוא כפרי. לקבל את ההתנגדות חלקית. תכנית מתאר כוללנית איננה עוסקת בהוראות איחוד וחלוקה. הצעת העדכון חוזרת ומדגישה כי על מתחם 6 לצאת לתכנון כולל של מתחם , אם בתכנית מפורטת על כל השטח או תכנית מתארית מקומית למתחם. במסגרת זו הוצע במסגרת העדכון כי הרצועה בצפון מתחם 6 תסומן כשטח ירוק פתוח, ולא כשטח חקלאי. 2 .המתנגדת טוענת שאף תממ/21/3 עצמה מאפשרת לקבוע "הוראות קנייניות שכאלה בעניין הוראות שחזור זכויות" [ס' 19 להתנגדות] בסעיפים 1.6 ו-8 .אי מתן זכויות בניה מהווה אי צדק תוך העדפה של מי שסומן בתממ/21/3 באיזור פיתוח עירוני לעומת מי שסומן באיזור נוף כפרי/פתוח. תכנית המתאר איננה תכנית מפורטת כי אם התווית חזון ועקרונות לתכנון, לא ניתן ממנה להוציא היתרי בנייה והיא תחויב בהכנת תכניות מפורטות מכוחה ולפיכך איננה עוסקת בסוגיית שחיזור זכויות. 3 .לחלופין, המתנגדת מבקשת להרחיב את שטח הפיתוח העירוני בתממ/21/3 בהתאם לסעיף 2.1.7(2.) לקבל ההתנגדות ראה הצעת העדכון לדבר סימון השטח לירוק פתוח. 4 .המתנגדת טוענת כי בעניינה לא מדובר על שיחזור זכויות. לשיטתה הכלל הנוגע לשיחזור זכויות רלוונטי רק במקרה בו הופקעו זכויות ואז לא ניתן לשחזרן. המתנגדת טוענת שבענייננו מדובר על פגיעה בדרך אחרת, כמו כן טוענים להבטחה שלטונית [ס' 30-37 ] לדחות את ההתנגדות וודאות תיכנונית לשינוי ייעוד קרקע קיימת רק לאחר שתכנית לשינוי ייעוד קרקע, מתארית או מפורטת מקבלת תוקף לאחר שזו עברה את כל ההליכים הסטטוטוריים על פי חוק. ================================================================================= התייחסות לאמור בהתנגדות טריגו :
הנדלניסט מהבקעה
New member
כנראה שלא קראת או שלא הבנת את שכתבתי.
בהנחה שמציאים לך את הגוש/חלקה שרשמתי בהתייחסותי האחרונה [דו"ח הועדה להתנגדויות] , אני ממליץ לך להתרחק מרכישת זכות במקרקעין, אלא עם אתה עוסק בהימורים. [בתחום זה איני מומחה] ראשית מתחם 6 יעבור שינוי יעוד עד שנת 2035-40, [15 עד 20 שנה] אלא שכנראה החלקה שנמצאת בבעלות "טריגו" שתוצא לך למכירה היא ביעוד של "שטח ירוק" ונמצאת בשלב זה מחוץ לתכנית, החלקה אינה מיועדת להפשרה . משמעות : כלומר רכישת זכות ככל שתהיה לא תקנה לך בעתיד בסבירות גבוהה שום זכויות בניה כל שהם . [מציע לך שתקרא שוב את תשובת הועדה להתנגדויות להתנגדותו של עו"ד בסון נציג חברת טריגו.] המלצה : כדאי לך ליצור קשר עם איש המכירות של חברת טריגו ולומר לו שקראת שיעוד הקרקע שהם מציעים לך הוא שטח ירוק [והוא מצוי מחוץ לתכנית]כעולה מתגובת הועדה להתנגדויות לעו"ד בסון... מעניין מה תהיה התגובה [אולי גם הוא לא יודע]
בהנחה שמציאים לך את הגוש/חלקה שרשמתי בהתייחסותי האחרונה [דו"ח הועדה להתנגדויות] , אני ממליץ לך להתרחק מרכישת זכות במקרקעין, אלא עם אתה עוסק בהימורים. [בתחום זה איני מומחה] ראשית מתחם 6 יעבור שינוי יעוד עד שנת 2035-40, [15 עד 20 שנה] אלא שכנראה החלקה שנמצאת בבעלות "טריגו" שתוצא לך למכירה היא ביעוד של "שטח ירוק" ונמצאת בשלב זה מחוץ לתכנית, החלקה אינה מיועדת להפשרה . משמעות : כלומר רכישת זכות ככל שתהיה לא תקנה לך בעתיד בסבירות גבוהה שום זכויות בניה כל שהם . [מציע לך שתקרא שוב את תשובת הועדה להתנגדויות להתנגדותו של עו"ד בסון נציג חברת טריגו.] המלצה : כדאי לך ליצור קשר עם איש המכירות של חברת טריגו ולומר לו שקראת שיעוד הקרקע שהם מציעים לך הוא שטח ירוק [והוא מצוי מחוץ לתכנית]כעולה מתגובת הועדה להתנגדויות לעו"ד בסון... מעניין מה תהיה התגובה [אולי גם הוא לא יודע]
RonaPerlman1
New member
אני ביררתי את זה לעצמי לעומק ותוכנית המתאר הכוללנית אשר בדברה התקבלה ההחלטה האחרונה הינה בסמכות הוועדה המחוזית, מטרתה של תוכנית מתאר זו היא קביעת מדיניות תכנון כוללת לכלל העיר כפר סבא והיא משמשת בתור בסיס ומסגרת לתכנון המפורט העתידי בעיר.
לאחר אישורה של תוכנית המתאר הכוללנית, תקבל הוועדה המקומית את סמכויות התכנון ותהא רשאית לאשר תוכניות מפורטות אשר תואמות את תוכנית המתאר.
בהקשר זה יצוין, תוכנית מתאר כוללנית אינה עוסקת בהוראות של איחוד וחלוקה במתחמי התכנון השונים, שכן מדובר בסמכות המצויה בידי הוועדה המקומית.
בישיבת הועדה המקומית מיום 26/01/2020, דנה הועדה בהתנגדות מס' 154 אשר הוגשה ע"י מר רפי סער ראש העיר שפירט בהתנגדותו שכלל מתחם צפון בן יהודה צריך לקבל את זכויות התוכנית כאשר הבנייה תמומש בחלק הדרומי של המתחם.
התנגדותו התקבלה במלואה
בנוסף תמא 35 תוקנה במהלך שנת 2020 תיקון 1 ונקבעו גבולות פיתוח העיר בכלל הערים בישראל
גבולות הפיתוח העירוני כוללות את כלל השטח מה שמאפשר לפתח בתוכנית המפורטת את כל מתחם צפון בן יהודה ולהעניק זכויות לכלל המתחם
לאחר אישורה של תוכנית המתאר הכוללנית, תקבל הוועדה המקומית את סמכויות התכנון ותהא רשאית לאשר תוכניות מפורטות אשר תואמות את תוכנית המתאר.
בהקשר זה יצוין, תוכנית מתאר כוללנית אינה עוסקת בהוראות של איחוד וחלוקה במתחמי התכנון השונים, שכן מדובר בסמכות המצויה בידי הוועדה המקומית.
בישיבת הועדה המקומית מיום 26/01/2020, דנה הועדה בהתנגדות מס' 154 אשר הוגשה ע"י מר רפי סער ראש העיר שפירט בהתנגדותו שכלל מתחם צפון בן יהודה צריך לקבל את זכויות התוכנית כאשר הבנייה תמומש בחלק הדרומי של המתחם.
התנגדותו התקבלה במלואה
בנוסף תמא 35 תוקנה במהלך שנת 2020 תיקון 1 ונקבעו גבולות פיתוח העיר בכלל הערים בישראל
גבולות הפיתוח העירוני כוללות את כלל השטח מה שמאפשר לפתח בתוכנית המפורטת את כל מתחם צפון בן יהודה ולהעניק זכויות לכלל המתחם
Copyright©1996-2021,Tapuz Media Ltd. Forum software by XenForo® © 2010-2020 XenForo Ltd.