שיקולים עיקריים בלקיחת משכנתא

82little

Active member
10 הערות חוזרות. לא כולן רלוונטיות לכל אחד אבל ניתן להתאימן למצב. משכנתא היא ענין מורכב אבל לא עד כדי כך...

א. תמהיל: בנק ישראל איפשר לאחרונה לקחת משכנתא בשני שליש פריים, אבל הבנקים מייקרים את הפריים. תמהיל שעדיין רלוונטי להרבה מצבים הוא שליש פריים ארוך, נניח 30 שנים, שליש קלצ ל 10 שנים ומטה, ושליש במלצ ל 20 שנים ומטה. כשההחזר החודשי מאפשר ניתן לקחת שליש קלצ במקום המלצ אם ניתן ל 10 שנים ומטה. למשל: שליש פריים 25 שנים, שליש קלצ 10 שנים ושליש קלצ 8 שנים. אפשר גם שליש פריים 30 שנה בריבית טובה, נניח מינוס 0.7 ושליש בפריים קצרה יותר נניח 20 שנים ומטה ובריבית פחות טובה נניח מינוס 0.2.

ב. שיקולים לבניית תמהיל: הארכת פריים או מלצ לא מייקרת ריבית, ולכן יש הגיון להאריכן. לגבי פרעון מוקדם: בפריים אין עמלות היוון. במלצ עשויה להיות אבל היא רק עד התחנה הקרובה. בקלצ עשויה להיות עמלת היוון משמעותית. כדי להימנע כדאי להישאר מתחת ל 10 שנים. גם עד 15 שנים בערך הריביות טובות. קיצור הקלצ מקטין הריבית בכל טווח שבין 6 ל 30 שנים.

ג. צמודה? אישית, הייתי נמנע מצמודה. ואם כן ל 15 שנים ומטה ורק אם הצמודה זולה מקלצ ב 1 אחוז לפחות. יש תחזיות למדדים גבוהים יותר בשנה הקרובה...

ד. החזר חודשי: שליש ומטה מהכנסה חודשית, ולעיתים קצת יותר, בהכנסות גבוהות.

ה. משא ומתן עם הבנקים: במקום לקבל תמהילים שונים בבנקים, יש להכין תמהיל מראש ולבדוק הצעות מבנקים שונים, גדולים ובינוניים. ולנהל משא ומתן. במקרה של מיחזור ניתן למחזר מסלול ולא את כל המשכנתא אם נשארים באותו הבנק. אם ממחזרים את כל המשכנתא ניתן לעבור לבנק אחר.

ו. מחשבון מחשכנתא: חייבים להשתמש במחשבון כדי להכין תמהיל מתאים ולבדוק החזר חודשי, סך ריביות שישולמו לבנק, ולוח סילוקין.

ז. פרטים נחוצים להצגה להתייעצות בפורום: אחוזי מימון, הכנסות נטו, מצב משפחתי, תמהיל מוצע, החזר חודשי בתמהיל, סך ריביות שישולמו בתמהיל (אפשר גם לציין החזר חודשי בכל מסלול וסך ריביות בכל מסלול). במיחזור לברר מהן עמלות ההיוון בכל מסלול, מה היה אורך החיים בכל מסלול במקור וכמה שנים נותרו, מה ההחזר החודשי בכל מסלול וסך הריביות בכל מסלול ובכולם יחד.

ח. מסלולים עם דחיות: במצבים של החזר גבוה זמנית למשל משכנתא ושכירות במקביל בעת בניה אפשר להקטין החזר חודשי על ידי דחיית תשלומי הקרן במסלולים השונים (מסלולים שונים הנקראים גרייס, גרייס חלקי, בוליט, בלון).

ט. משכנתא לרכישה, ולכל מטרה: לרכישה ניתן עד 70 אחוזי מימון והריביות טובות יותר. משכנתא לכל מטרה עד 50 אחוזי מימון וריבית בדרך כלל מעט גבוהה יותר.

י. הנחות שונות וביטוחי מבנה וביטוחי חיים: לקבל כחלק מהמשא ומתן עם הבנקים הנחות בפתיחת התיק, והנחה נוספת אם מעבירים החשבון לבנק. להשוות בין חברות שונות ביטוחי המבנה וביטוחי החיים. לקחת ביטוח חיים עם הנחה לכל אורך חיי המשכנתא ולא רק בשנים הראשונות. אם מצב הבריאות תקין לנסות לשפר את הפרמיות בהמשך. לבדוק כל שנה בערך.

בהצלחה.
 

אה51

Member
מוצע להוסיף המלצות לנושאים נפוצים אלה:
1) ככל שצפוי סכום לפרעון מוקדם בעוד איקס שנים, מה המסלול המומלץ עבור סכום זה?
2) מתי כדאי להשתמש בחסכון של קרן השתלמות? למשל, האם - כאשר יש צפי לירידת שכר עתידית - כדאי לקזזה עי פירעון מוקדם/חלקי באמצעות חסכון בקרן השתלמות?
 

82little

Active member
מוסיף:

יא. מסלולים לפרעון מוקדם:
בפריים אין עמלות פרעון מוקדם. במשתנה כל 5 עמלות היוון מחושבות עד התחנה הקרובה ולכן בדרך כלל יהיו נמוכות יחסית. בצמודה או קלצ עלולים להיות עמלות פרעון מוקדם משמעותיות ככל שהמסלול ארוך ונותרו שנים מרובות (למשל מעל 15 שנים) עד סיום המשכנתא. ככל שצפוי סכום לפרעון מוקדם בעוד איקס שנים, כדאי לבנות את התמהיל תוך תכנון באיזה מסלול, כנראה, יבוצע פרעון מוקדם. עשויים להיות שיקולים שונים וכל מקרה לגופו. ועם זאת, בדרך כלל, מסלול מתאים לפרעון מוקדם הוא במשתנה כל 5.

יב. שימוש בקרן השתלמות וחסכונות והשקעות אחרות כהון עצמי: יש לבחון הצפי לתשואה בקרן השתלמות לאור תשואות ב 5 שנים אחרונות ולאור צפי להמשך עד כמה שניתן לנבא. ברמת ריביות נמוכה כמו הנוכחית סביר לא להשתמש בכספי קרן השתלמות, לדעתי. וזאת ככל שהמשכנתא סבירה. אבל יש מצבים שללא קרן השתלמות המשכנתא מתארכת מדי וההחזר החודשי גבוה מדי אז בהחלט כן להשתמש בקרן השתלמות, לדעתי. כשהמשכנתא טובה אפשר להישען על כספים מקרן השתלמות להשלמת פרעון חודשי בירידה בשכר. גם בענין זה כל מקרה לגופו. ציינתי כאן שיקולים כלליים.
 
למעלה