תמ"א 2/38

[רגב רטס]

תמ"א 2/38

ברשותי מבנה בן 85 מ"ר שמחולק לשתי יחידות דיור(הזכויות בתב"ע המאושרת מאפשרות 262 מ"ר (75% אחוזי בנייה ממגרש של 350 מ"ר)
המבנה קיבל היתר לפני 1980 ויש דוח מהנדס שקובע כי לא ניתן קונסטרוקטיבית לבנות מעל אלא חובה להרוס

ללא קשר לתמ"א, בכוונתי לעשות שינוי תב"ע ולהגדיל את אחוזי הבנייה ל280%.
בכדי להימנע מהיטל השבחה גבוה חשבתי שאולי ניתן לפעול לאישור הזכויות המותרות מכח התמ"א ולחסוך לעצמי היטל השבחה על המ"ר שיאושר במסגרת התמ"א.

1. מה הזכויות המגיעות לי במסגרת תמ"א 2/38?
2. האם אני מקבל תוספת מכוח התמא על השטח הבנוי שיש לי או על הזכויות בנייה שיש לי כרגע שטרם מומשו?
3. איה תוספת מגיעה לי?
3. מה הסדר הנכון להגשת הבקשה? האם אני קודם כל מגיש בקשה להיתר מכח התמ"א ואז מגיש שינוי תבע?

 

[עורכת דין הדר יאיר]

זכויות במסגרת תמ"א 38/2

שלום רב,
בטרם אתייחס לשאלותיך אציין בכלליות כי היטל השבחה הוא פטור ככל שאתה מנצל זכויות מכוח התמ"א. זכויות שתנצל מכוח התב"ע יהיו חייבות כמובן בהיטל השבחה לרשות המקומית.
אענה לשאלותיך לפי סדר הצגתן:
1. במסגרת תמ"א אתה זכאי להרוס ולבנות מחדש את הבניין, כאשר על הזכויות מכוח התמ"א אינן חייבות בהיטל השבחה. כמו כן, על כל יח"ד אתה זכאי לתוספת של עד 25 מ"ר. משאלתך לא ברור האם שתי יחידות הדיור שבבעלותך הן בבניין בן קומה אחת או שתיים, אך אם מדובר בבניין בן קומה אחת, תהיה אפשרות להוסיף עוד 1.5 קומות ואם מדובר בבניין בן 2 קומות, תהיה אפשרות להוסיף עוד 2.5 דירות.
2. התוספת מכוח התמ"א באה בנוסף לזכויות בניה שקיימות לך אולי מכוח התב"ע. יחד עם זאת, מבחינת חישוב קומות הבניין, התמ"א מתייחסת רק למה שבנוי בפועל (כך שאם הבניין שלך הוא בן קומה אחת, אך יכולת לבנות קומה נוספת ולא עשית זאת, התמ"א מתחשבת אך ורק בקומה האחת הבנויה).
3. כפי שציינתי בסעיף 1 דלעיל, עבור כל יח"ד מגיעה לך תוספת של עד 25 מ"ר ותוספת הקומות היא בהתאם למספר הקומות הבנויות כיום.
4. לגבי סדר הגשת הבקשות, אני ממליצה לך לפנות לאדריכל בכדי לקבל תשובה לשאלה זו, אך לעניות דעתי כאשר תתכנן את התוכנית בכללותה, היא תכלול גם את הזכויות מכוח התמ"א וגם את התיקון לתב"ע.
בהצלחה...

 

[רגב רטס]

גובה היטל השבחה

תודה רבה על התשובה מפורטת.

יש לי שאלה נוספת-
כיצד מחושב המ"ר שבו אחויב בהיטל השבחה?

כרגע יש 85 מ"ר בנוי, שתי יח"ד על פני קומה אחת. משמע הזכויות הנוספות המגיעות לי מכח התמ"א הינם 85x1.5 מ"ר + 25x2 מ"ר - 12x2 מ"ר ממד"ים= 153.5 מ"ר.
כאמור התב"ע הנוכחית מאפשרת שטחי בנייה של 262 מ"ר.
במסגרת שינוי התב"ע שאגיש אקבל 910 מ"ר שטח לבנייה.
לפי הבנתי אני לא אמור לשלם היטל השבחה על ה-262 מ"ר המאושרים במסגרת התב"ע התקפה אלא על ההפרש בין הזכויות העתידיות לזכויות הנוכחיות.

כיצד נכנסות הזכויות של התמ"א למשוואה הזו?
האם אני מוסיף את הזכויות מכח התמ"א לזכויות הנוכחיות: 262 מ"ר+ 135 מ"ר לחישוב המ"ר שעליו לא אשלם השבחה?

בתודה, רגב

 

[עורכת דין הדר יאיר]

חישוב היטל השבחה

שלום רגב,
שאלתך היא שאלה שמאית חישובית אשר איני יכולה לתת עליה מענה.
יחד עם זאת אבהיר כי כשציינתי שבתמ"א 38 מגיע לך תוספת של 25 מ"ר לכל יחידת דיור, התוספת הנ"ל כוללת את ה-12 מ"ר של הממ"ד, וזה לא בנוסף.
ככלל, אתה תשלם היטל השבחה רק על הזכויות מכוח התב"ע, אך הרשות המקומית היא זו שתשלח לך תחשיב מדויק, עליו תוכל לערער באמצעות עריכת שמאות מטעמך.
שיהיה בהצלחה...