עשור שלם כימעט שמגוריט פועלת, רוכשת ובונה ומשכירה

[GOOGOOLOO]

נכסים איכותיים במקומות מבוקשים,,, אבל,,, הביצועים אפס,,, לא שלא משלמים דיבידנד, הל יום יומיים מכריזים על עוד הנפקת מניות או אג"ח,,, השאלה האם זה גם מצב של משקיע נדל"ן פיזי? סקטור שאמור להיות הכי סולידי, מה קרה שקרנו רייט כולם בתחתית? חברה הזאת משלמת עשרות רבות מיליוני ש"ח הוצאות ריבית וניהול בכל שנה שיותר מחצית מהמניות מוחזקות על ידי המוסדיים,,, לחברה כ-2.5 מיליארד ש"ח חוב לכל הטווחים, נניח שאחרי השלמת כל הדירות הנירכשות לפי טענת החברה מחזיקה ב-2000 דירות , כלומר לחברה יש חוב של 1.25 מיליון ש"ח לכל דירה, בעוד כשנתיים יהיה תזרים שנתי קרוב ל-200 מיליון ש"ח ברוטו,,, אחרי ניכוי ריביות והוצאות ניהול חלק גדול מי זה ישרף ומה שנישאר הולך לתשלום החוב,,, במצב הזה ניראה שיקח עוד המון שנים עד שהמשקיעים יראו דיוידנדים ראויים כמשקיעי נדלן במקומות האיכותיים,,,
השאלה, כאן יש לנו חברה נכסים מניבים שחייבת לתת דיוידנדים למשקיעים או תשואות על המנייה, למה לא קורה? איפה בחור בחברה? איך ניתן להקטין את גובה הריביות ובמיוחד הוצאות הניהול? מתי נירא אור בסוף המינהרה בחברה זו ?

 

[3718]

נכסים איכותיים במקומות מבוקשים,,, אבל,,, הביצועים אפס,,, לא שלא משלמים דיבידנד, הל יום יומיים מכריזים על עוד הנפקת מניות או אג"ח,,, השאלה האם זה גם מצב של משקיע נדל"ן פיזי? סקטור שאמור להיות הכי סולידי, מה קרה שקרנו רייט כולם בתחתית? חברה הזאת משלמת עשרות רבות מיליוני ש"ח הוצאות ריבית וניהול בכל שנה שיותר מחצית מהמניות מוחזקות על ידי המוסדיים,,, לחברה כ-2.5 מיליארד ש"ח חוב לכל הטווחים, נניח שאחרי השלמת כל הדירות הנירכשות לפי טענת החברה מחזיקה ב-2000 דירות , כלומר לחברה יש חוב של 1.25 מיליון ש"ח לכל דירה, בעוד כשנתיים יהיה תזרים שנתי קרוב ל-200 מיליון ש"ח ברוטו,,, אחרי ניכוי ריביות והוצאות ניהול חלק גדול מי זה ישרף ומה שנישאר הולך לתשלום החוב,,, במצב הזה ניראה שיקח עוד המון שנים עד שהמשקיעים יראו דיוידנדים ראויים כמשקיעי נדלן במקומות האיכותיים,,,
השאלה, כאן יש לנו חברה נכסים מניבים שחייבת לתת דיוידנדים למשקיעים או תשואות על המנייה, למה לא קורה? איפה בחור בחברה? איך ניתן להקטין את גובה הריביות ובמיוחד הוצאות הניהול? מתי נירא אור בסוף המינהרה בחברה זו ?

כל עוד משקיעים פרטיים מקבלים פטור מדמי שכירות עד 5500 שקל לחודש, יש להם יתרון מובנה על מגוריט

לא ברור לי איך המודל העסקי של מגוריט אמור להתמודד עם זה, גם אם ריט פטור ממס חברות, עדיין נדרש תשלום מס מלא על הדיבידנדים

מגוריט נדונה מראש לכשלון

 

[GOOGOOLOO]

ומודל העיסקי של משקיע ממונף ברמה גבוהה יותר טוב? דעתי שבקרוב עם השלמת כל הרכש שעשו יהיה נקודה זינוק במנייה שמיכאן תכניס פול שכירויות עשרות ומאות מיליונים ובמקביל החוב יורד וערך החברה עולה ובהתאם רמה הדיווידנדים

 

[deltaZer0]

כל עוד משקיעים פרטיים מקבלים פטור מדמי שכירות עד 5500 שקל לחודש, יש להם יתרון מובנה על מגוריט

לא ברור לי איך המודל העסקי של מגוריט אמור להתמודד עם זה, גם אם ריט פטור ממס חברות, עדיין נדרש תשלום מס מלא על הדיבידנדים

מגוריט נדונה מראש לכשלון

1)בסבירות של 76%, ה"הטבה" הזאת(ועוד דומות לה) תתבטלנה בשנה-שנתיים הקרובות, כול משכיר ישלם מס.

2)היום הודיעו באיראן, כי כבר יש להם נשק גרעיני.
כאשר זה יתבטא בפועל, שוק הנדל"ן הישראלי להשקעות, המופרז ביותר בעולם השפוי, יפסיק להתקיים -- אתם תלמדו מהר מאוד, מה זה אומר "בריחת משקיעים",
"בריחת כסף חכם" ו-"ההגירה של ישראל הראשונה"...

3)אתם חיים עדיין בלה-לה-לאנד באמצע המדבר המתרחב כול יום גיאוגרפית, בארץ חלב ודבש המדומה...
זה נגמר(החלום ההזוי התנפץ לחלוטין), זה קיים רק בספרי תנ"ך, בהשליות ופנטזיות של המטורפים המנותקים מן המציאות.

4)מגוריט - זה קקה דליל והמתדלדל הישראלי אבטיפוסי, תלכו לנתח את הדו"חות ותסתכלו, כמה מרוויחה ההנהלה.






5)reit.com

 

[lemner40]

נכסים איכותיים במקומות מבוקשים,,, אבל,,, הביצועים אפס,,, לא שלא משלמים דיבידנד, הל יום יומיים מכריזים על עוד הנפקת מניות או אג"ח,,, השאלה האם זה גם מצב של משקיע נדל"ן פיזי? סקטור שאמור להיות הכי סולידי, מה קרה שקרנו רייט כולם בתחתית? חברה הזאת משלמת עשרות רבות מיליוני ש"ח הוצאות ריבית וניהול בכל שנה שיותר מחצית מהמניות מוחזקות על ידי המוסדיים,,, לחברה כ-2.5 מיליארד ש"ח חוב לכל הטווחים, נניח שאחרי השלמת כל הדירות הנירכשות לפי טענת החברה מחזיקה ב-2000 דירות , כלומר לחברה יש חוב של 1.25 מיליון ש"ח לכל דירה, בעוד כשנתיים יהיה תזרים שנתי קרוב ל-200 מיליון ש"ח ברוטו,,, אחרי ניכוי ריביות והוצאות ניהול חלק גדול מי זה ישרף ומה שנישאר הולך לתשלום החוב,,, במצב הזה ניראה שיקח עוד המון שנים עד שהמשקיעים יראו דיוידנדים ראויים כמשקיעי נדלן במקומות האיכותיים,,,
השאלה, כאן יש לנו חברה נכסים מניבים שחייבת לתת דיוידנדים למשקיעים או תשואות על המנייה, למה לא קורה? איפה בחור בחברה? איך ניתן להקטין את גובה הריביות ובמיוחד הוצאות הניהול? מתי נירא אור בסוף המינהרה בחברה זו ?

להרויח מהשכרת דירות בישראל ?
תשואת שכירות בישראל היא אחת הנמוכות בעולם,
רוב הדירות בישראל מושכרות בסביבות 3 אחוז בשנה,
תבדוק
תמצא דירה ביד 2 שמוצאת להשכרה וגם למכירה, ותראה את אחוז השכירות השנתית,
כ 3 אחוז, ועל זה עוד צריך לשלם מיסים על הרווחים, וצריך לתחזק את הדירה
אם יש לך הוצאות שוטפות על אחזקת הדירה, ועל נזקים, על דיירים לא משלמים, ועל דירות שעומדות ריקות,
נגיד 20 אחוז, ועל השאר אתה משלם מס
אתה מרויח 2 אחוז שנתי,
זה יכול אולי לעבוד בתקופת ריבית אפסית,
אבל כשהריבית של בנק ישראל על 4.5 אחוז
וריבית הפריים 6 אחוז
למה להחזיק נכס או חברה שמקבלת רק 2 אחוז ?

 

[GOOGOOLOO]

ומה עם הנכסים? דירות איכות שבמהלך השנים רק עולים ועולים עולים ועולים, דעתי שהתפנית בדרך במוקדם או במאוחר

 

[deltaZer0]

תורידו את המשקפיים הוורודים הישראלים, תפסיקו להציץ אל העולם ולחוות אותו תוך חריץ המנעול בדלק הסגורה במאה הקודם...

REITs and Real Estate Investing: Real Estate Working For You

www.reit.com