הסבר נושא הגידור לקוני דירות

[shaiby]

סיפור נדל"ני מתסכל ...

תרשו לי להשתמש בפורום להוצאת קיטור - ואם יש למישהו מה להוסיף - אני אשמח לשמוע.... בשלושים לאוגוסט (בסה"כ לפני שלושה שבועות !) ראינו דירה שמצאה חן בעינינו, ואפילו הגענו לעמק השווה עם המוכר לגבי המחיר. בדולרים. בע"פ. שער הדולר בימים רחוקים אלו (לפני שלושה שבועות כזכור) היה 4.66 . היסטוריה. לקח לנו שלושה שבועות כדי להפוך את כספנו לזמין, להוציא נסח טאבו, לבדוק תוכניות מתאר למגרש ריק שנמצא בסמוך למבנה, לבדוק עלויות של משכנתאות וכולי וכולי. שלשום, יום חמישי, כשהכל היה מוכן, שער הדולר הגיע 4.79 (בינתיים הוא כבר עלה ל - 4.81 , אבל מי סופר....) ערך ההצעה שלנו (אנחנו לצערנו מרויחים בשקלים ולוקחים את המשכנתא שלנו, בריבית של 6 ומשהו אחוזים גם בשקלים.....) ירד ב 36000 שקל, שהם יותר מ- 7000 דולר - והמוכר גלגל אותנו מכל המדרגות, בטענה שבזבזנו את זמנו ויצאנו לא ישרים איתו. כך הסתיים נסיוננו הרשון לרכוש דירה בארץ ישראל. לא באסה ? זה בכלל זמן נכון (לדעתכם, כמובן) לרכוש דירה ? הריבית בשמיים, שער הדולר נוסק מעלה, אבל מחירי הנדל"ן עדיין בשפל, יחסי.

 

[שנער]

לצערנו זאת המציאות - השקל לא יציב

לפני 3 שבועות השקל התחזק לעומת הדולר לכמה ימים ולאחר מכן פוחת שוב ולכן לבנות ולתכנן על ירידה זמנית בשער הדולר זה היה משגה. במצב השוק של היום רצוי לסכם מחיר בש"ח או לפחות להגביל את שער הדולר לתחום מסויים בצורה שעליה תגן על המוכר וירידה תגן על הקונה, זה הוגן עבור שני הצדדים. אגב, המחירים של הקבלנים ושל חסרות הבניה הם בדרך כלל בשקלים ולא בדולרים. 3 שבועות לבדיקה זה זמן ארוך וכאשר נדמה לכם שמצאתם מציאה, יש להזדרז, אחרת גם אם שער הדולר לא יעלה - מישהו אחר יחטוף את המציאה! אם אתם צריכים מקום לגור ויש לכם הון עצמי סביר ביחס למחיר הדירה (לפחות 40-50%) אז לדעתי זה זמן סביר לקניה, המחירים בשפל. יתכן שהם ישארו שם הרבה זמן ואולי עוד ירדו לשפל חדש, לכן אל תצטערו שהעסקה לא יצאה לפועל, תמיד ניתן למצוא משהוא טוב יותר. בהצלחה

 

[יששכר גרמן]

גידור

קודם כל במידה ומרבית הכסף אותו ייעדתם לקניית הנכס הינו בשקלים הייתם צריכים לעמוד על כך שהמחיר יהיה בשקלים. במידה ולא הצלחתם במקרים כאלה כדאי ל"גדר" את הכסף בהתאם.

 

[שנער]

גידור

גידור = קנייה של אופציות על שער הדולר. מעין פוליסת ביטוח המבטיחה מפני עליית השער.

 

[shaiby]

היה לנו סכום בשקלים ואת היתרה היינו

צריכים לקחת במשכנתא, גם כן בשקלים. יצא שעד שהכסף הפך לזמין (שבועיים) שער הדולר עלה בחדות, ונוצר מצב שהמשכנתא גדלה. גדלה מדי..... אנחנו לא רוצים להיכנס להתחיבויות שלא ברור איכ נצא מהן, בטח לא עבור דירה שהיא דירה ראשונה, ולא בית חלומותינו. שוב, המרגיז בכל הסיפור הוא שתוך שבועיים הדירה התרחקה מאיתנו ביותר משלושים אלף שקל. לא סכום גדול, ביחס למחיר דירה, אבל בהחלט לא זניח....

 

[שנער]

לא הבנת את ענין הגידור

אפשר לקנות בבנק אופציה על שער הדולר. זה כמו לקנות ביטוח - אם שער הדולר עולה אתה מקבל את ההפרש, אם הוא יורד אתה מפסיד את עלות האופציה. בצורה כזו אתה מגן על עצמך מפני עלית שער.

 

[shaiby]

איך אני יכול לגדר כסף שעוד אין לי ?

הכסף שברשותנו היה סגור בכל מיני תוכניות שלקח להן קרוב לשבועיים להיפתח, והכסף שלא ברשותנו, דהיינו המשכנתא - עדיין לא ברשותנו...

 

[שנער]

כן, זה בהחלט אפשרי

הגידור הינו קניית אופציה על מחיר הכסף העתידי - במקרה שלך אופציה על שער הדולר. אתה לא צריך שכל הכסף יהיה ברשותך, אתה צריך לשלם רק בשביל האופציה. לדוגמא, אתה משלם סכום מסויים היום בשביל הזכות לקנות 10,000$ בתאריך עתידי מסויים בשער 4.80. אם השער יהיה גבוה מ 4.80 - הרווחת למעשה את הפרשי השער פחות עלות האופציה (ופחות העמלות לבנק). אם השער יהיה נמוך מ 4.80 הפסדת את עלות האופציה. ניתן לראות זאת כפוליסת ביטוח לשער הדולר. במקרה שהוא עולה מעל שער מסויים - ה"ביטוח" משלם את ההפרש. במקרה והוא יורד הפסדת את הפרמיה ששילמת (בדיוק כמו שביטחת רכב לשנה, לא תבעת את הביטוח ולמעשה "הפסדת" את הכסף ששילמת עבור הפוליסה)

 

[shaiby]

לדעתך מחירי הנדל"ן ישארו בשפל ?

גורמים המתעסקים בתחום (וחסרי אינטרסים כלפי) טענו שעלויות הבנייה (ברזל, בטון, שכר עבודה) עלו בלמעלה מעשרה אחוזים בשנה האחרונה, ולכן לקבלנים לא תהיה ברירה אלא להעלות מחירים.... גם אני מאמין שתמיד אפשר למצוא משהו טוב יותר, אלא שערכ הכסף שלנו לא יציב.....

 

[שנער]

מחירי הנדל"ן אינם רק חומרים

מרכיב משמעותי הוא הקרקע. כשאין ביקוש והמחירים יורדים - מחירי הקרקעות יורדים (למרות שעלות הבניה אינה משתנה ולעיתים אף עולה.

 

[דובי123]

מחירי הבניה אמנם עולים אבל זה לא או

אומר שיתגלגלו בהכרח על הקונים המשק אינו במצב בו ניתן לגלגל התיקרויות על הקונים ומי שירצה למכור לא יגלגל עלויות [עדיף למכור במקום לגלגל על 0 קונים] משמעותו של זה שמחירי הקרקע יתכן וירדו

 

[דובי123]

השלה היא מה קבעתם איתו

אם סגרתם מחיר בשקלים אז מי שלא ישר הוא המוכר אם קבעתם בדולרים... אל תחששו השוק לא במצב טוב ויתכן והמוכר עוד יצטער על שלא מכר לכם תתמתינו בסבלנות ובדקו אותו שוב לאחר תקופת זמן או שלו מישהו אחר במקומכם

 

[shaiby]

המוכר לא היה מוכן לדבר על שום

דבר חוץ מדולרים..... הוא היה באמת "ראש קשה" במיוחד, או כמו שאשתי הגדירה - "אני מקווה שזה האדיוט הכי גדול שנאלץ להתקל בו עד שנקנה דירה".

 

[ציפי ג]

לא מזמן ערכתי חוזה לשני בנקאים

שהתעקשו שהחוזה יהיה בשקלים. הואיל ושניהם בנקאים, הם היו בדיעה הפוכה. האחד סבר שהדולר יתחזק, והשני שהדולר יחלש. הואיל ואני יצגתי את הבנקאי שרכש גם דירה מקבלן, יעצתי לו להצמד לשקלים, שכן הוא משלם בשקלים. והנה זה פלא כל התקופה של החוזה, שער הדולר ירד פלאים, והקונה הפסיד הרבה מאוד עשרות אלפי שקלים. מה הלקח? שרכישת דירה היא סיכון. אתה לא יכול לאחוז בחבל בשני קצותיו. מה היה מוכר הדירה שלך עושה לו השקל נחלש? מה היית אתה עושה לו השקל היה נחלש?

 

[shaiby]

ברור שרכישת דירה היא סיכון,

אבל בתור אדם צעיר (שמשתדל להשאר שפוי ולא לקפוץ מעל הפופיק...) אני לא נכנס בעיניים פקוחות למשכנתא שלא אוכל לעמוד בה, או שתקשה עלי את החיים מאוד מאוד. ההפרש שנוצר בשער הדולר היה מעמיס לי את המשכנתא בעוד 40000 שקל, סכום לא מבוטל בכלל מבחינתי, ולכן הפך את כל העיסקה לבלתי אפשרית. לדעתי, למרות העלייה בשער הדולר, המוכר הפסיד עיסקה לא רעה בכלל (גם במונחים שקליים), משום שהכסף נמצא אצלנו במזומן (ולא בצורת נכס שיש למכור) והריבית היתה מאזנת את הפרשי השער (בהנחה שעסקת מכירת דירה ממוצעת אורכת 4 - 6 חודשים ולא שבועיים).

 

[עוד שרגאי]

עמדה לגבי מחירי הנדל"ן

לגבי המחירים, ובכל מקרה על-בסיס ידיעה ממקורות אישיים (סביר שישנם גם אחרים), כיום דירות נמכרות כמעט במחיר עלות. לגבי אלו המוכרים מתחת למחיר העלות, ולוא על-מנת לקצץ בחובות כלפי הבנק המממן ובכך להפחית שיעור הריביות, אמנם המחיר זול אך קיימת סכנה שלא יעמדו בהתחייבויות בהמשך, כגון תיקונים דחופים ותיקוני שנת בדק, ואף אולי בהמשך העברת הדירה על-שם הרוכש. הערבות הבנקאית אמנם מפיגה במעט את החששות, אך זה לא מפחית את עגמת הנפש. סביר שמחירי הנדל"ן יאמירו, מהטעם שהתחלות הבניה לסקטור הפרטי הנן בשפל בתקופה האחרונה, ומלאי הדירות מצטמצם. מטבע הדברים זה יצור ביקוש העולה על ההיצע, וסביר שיגרום לעליית מחירים. עליית שער הדולר מעלה את מחיר בניית דירה באופן ישיר, שכן כל חמרי הגלם עצמם מקורם בחו"ל. כשם שספק החומרים מגלגל את העליה על הקבלן, סביר שכך יעשה גם הקבלן עצמו כלפי הלקוח, כפי שנעשה בשנים האחרונות לגבי עלותה של ערבות בנקאית, אך "יצ´פר" את הלקוח במקומות אחרים, בהם הוא יכול להרשות לעצמו. בכל מקרה, התמונה שתוצג לרוכש היא שנעשית לו "הנחה", אך זו כבר לאחר העלאת התעריף. אם קביתם החלטה לרכוש דירה שמתאימה לכם וכך המחיר- לא להמר. לעשות הכל על-מנת לסגור את העסקה בתוך ימים, ובכך להגן על עצמכם, הסיכון לא שווה את הרווח האפשרי. לא לשכוח להוועץ בעו"ד שישמור על האינטרס שלכם, וימנע עגמת נפש עתידית. דומה לביטוח דירה - לא מרגישים בחסרונו עד אשר צריכים אותו...

 

[shaiby]

בדיוק מכל הסיבות שמנית רצינו לרכוש

דירה עכשיו.... בא שער הדולר ותוך עשרים יום טרף לנו את כל הקלפים, ומכאן התסכול שהתחיל את כל השרשור הזה (ראה הודעתי הראשונה). אני מניח שפשוט נמשיך לחפש משהו בתקציב נמוך יותר.

 

[דובי123]

נו... הוא כבר מכר את הדירה? ../images/Emo9.gif

אינני יודע כלום על העסקא אבל ברור שלא נטרפו לך שום קלפים - כי הרי סכמת דולרית..... רצוי לזכור גם כי את התשלום עבור הדירה אינך עושה ביום החוזה בלבד אלא משלם לשיעורין עד הכניסה לדירה וע"כ ההשפעה וההימור היא גם על שער עתידי שיכול לעלות ולרדת לא הכל מסתכם בשער ביום החתימה!!

 

[shaiby]

השער עלה בחדות

תוך שלושה שבועות, בדיוק שלושת השבועות שנדרשו לנו להפוך את כ-ל הכסף לנזיל. הדירה ריקה ואנחנו תכננו לשלם את כל הסכום כמעט מייד. היינו צריכים לבחור בין לשלם עוד 40 - 50 אלף שקל (שאין לנו) לבין לוותר על העיסקה. עם כל רוחות המלחמה מסביב (בפנים ובחוץ) והתקציב שיאושר או לא יאושר, והשד יודע מה עוד - אני לא רואה את הדולר צולל בחדות בעתיד הקרוב. אז ויתרנו. ולגבי השאלה המקורית - אני חושב שהוא משכיר אותה... הקונים כנראה לא עומדים בתור בתעריפ הזה.....

 

[s u z a n a]

סליחה....אל תהיו להוטים....

לא כל כך בטוח שהוא יצליח למכור את הדירה שלו כך כך מהר