מה לדעתכם

[namaskar]

מה לדעתכם

מה לדעתכם
הכיוונים האפשרים של שוק הנדלן בארץ? אני שוקל לרכוש דירת מגורים לשם השקעה, עכשיו שהריביות על המשכנתא נמוכות. האם לדעתכם מחירי הנדל"ן כרגע הם לפני עליה או לפני ירידה... אולם במחשבה שניה אני חושש מהתסריט הבא: הריביות הנמוכות לא ישארו איתנו עוד הרבה זמן, ובגלל זה המימון יהפוך להיות יקר יותר ולכן בעלי הדירות יאלצו דווקא להוריד את מחירי הדירות ואיתם כמובן ירדו מחירי השכירות. מה דעתכם ?

 

[צמחונית ושמנה]

זה הרבה תלוי באזורי הביקוש

מה לדעתכם
הכיוונים האפשרים של שוק הנדלן בארץ? אני שוקל לרכוש דירת מגורים לשם השקעה, עכשיו שהריביות על המשכנתא נמוכות. האם לדעתכם מחירי הנדל"ן כרגע הם לפני עליה או לפני ירידה... אולם במחשבה שניה אני חושש מהתסריט הבא: הריביות הנמוכות לא ישארו איתנו עוד הרבה זמן, ובגלל זה המימון יהפוך להיות יקר יותר ולכן בעלי הדירות יאלצו דווקא להוריד את מחירי הדירות ואיתם כמובן ירדו מחירי השכירות. מה דעתכם ?

זה הרבה תלוי באזורי הביקוש
ישנם מקומות ששם ירידת מחירים בגלל היצע גדול זה דבר מתבקש. לעומת זאת באזורים מבוקשים המחירים ישמרו פחות או יותר. אם אתה לא חייב הייתי מציעה לך להמתין עד להתבהרות המצב. כי יש יותר סיכוי להפסיד בקניה מאשר להרויח.

 

[namaskar]

צמחונית,

זה הרבה תלוי באזורי הביקוש
ישנם מקומות ששם ירידת מחירים בגלל היצע גדול זה דבר מתבקש. לעומת זאת באזורים מבוקשים המחירים ישמרו פחות או יותר. אם אתה לא חייב הייתי מציעה לך להמתין עד להתבהרות המצב. כי יש יותר סיכוי להפסיד בקניה מאשר להרויח.

צמחונית,
לגבי הנושא שאת מדברת עליו צריך בטח לשאול מישהו מהתחום, אולי מתווכים או משהו כזה שיודעים יותר להעריך את ההיצע והביקוש ורמת המחירים יחסית לתקופות אחורה אני דווקא מנסה לתת איזושהיא התבוננות מתוך המשבר האחרון שתקף אותנו, האם יש לו השפעה על הנדל"ן ברמת המאקרו בלי להכנס דווקא לאזור כזה או אחר מגמה כללית כזו,

 

[voguemaster]

אני לא יודע אם אנחנו בשיא

צמחונית,
לגבי הנושא שאת מדברת עליו צריך בטח לשאול מישהו מהתחום, אולי מתווכים או משהו כזה שיודעים יותר להעריך את ההיצע והביקוש ורמת המחירים יחסית לתקופות אחורה אני דווקא מנסה לתת איזושהיא התבוננות מתוך המשבר האחרון שתקף אותנו, האם יש לו השפעה על הנדל"ן ברמת המאקרו בלי להכנס דווקא לאזור כזה או אחר מגמה כללית כזו,

אני לא יודע אם אנחנו בשיא
אבל אני מעריך שאנחנו מאוד קרובים אליו. למעשה, אם מסתכלים על הנדל"ן ב-5 השנים האחרונות, הערך של נכסים רגילים נוסח דירות 3 חדרים צמח במשהו כמו 30 אחוז באיזור ממוצע. בערים מסוימות אפילו יותר. היה גידול משמעותי במחירי הדירות הישנות והחדשות כאחד וזה לא נזקף לזכות שער הדולר המתדרדר. אני מדבר על מחירים נומינליים בשקלים. עכשיו, הריביות מאוד נמוכות אומנם אבל הסיכון לא בהכרח נמוך. תחשוב על זה כך - אם אנחנו קרובים לשיא, קניית נכס נדל"ן כרגע להשקעה תהיה טעות כי אתה תשלם מחיר מסוים אבל ערך הנכס יירד. למה אני חושב שאנחנו קרובים יחסית לשיא ? כי לפי דעתי ברגע שתהיה האטה במשק ייווצר מצב שהבנקים לא יאפשרו לאנשים לקחת משכנתאות במימון של 90 אחוז ובכלל הריביות יהיו גבוהות יותר ואנשים יוכלו לקחת פחות מימון. במצב כזה, פחות ופחות אנשים ייקנו דירות למרות שמספר הפרוייקטים החדשים יירד (מה שאמור להקטין את ההיצע ובאופן אינטואיטיבי להעלות מחירים אבל לא במקרה ומימון יהיה יקר מדי לאנשים). לפי דעתי מצב הנדל"ן הולך להשתנות. כבר עכשיו מדברים על הקשיים שעומדים בפני חברות נדל"ן. לא רק בגלל המינוף שבו הן נמצאות אלא גם בגלל מימון נוסף לפרוייקטים חדשים. אומנם חברות הנדל"ן מתעסקות בדברים קצת יותר גדולים מדירות בד"כ אבל אם הן תפגענה מהאטה במשק, זה יורגש גם עבור הצרכן הפרטי. ודבר אחרון לגבי ריביות ומחירים - אם תבצע חישובי סימולציות תגלה שעדיף לקנות כשנכס במחיר נמוך יחסית והריביות גבוהות לעומת ריביות נמוכות ומחירי נכס גבוהים כמו היום.

 

[gam li]

בישראל- לפחות באיזור המרכז דירה כיום אינה השק

אני לא יודע אם אנחנו בשיא
אבל אני מעריך שאנחנו מאוד קרובים אליו. למעשה, אם מסתכלים על הנדל"ן ב-5 השנים האחרונות, הערך של נכסים רגילים נוסח דירות 3 חדרים צמח במשהו כמו 30 אחוז באיזור ממוצע. בערים מסוימות אפילו יותר. היה גידול משמעותי במחירי הדירות הישנות והחדשות כאחד וזה לא נזקף לזכות שער הדולר המתדרדר. אני מדבר על מחירים נומינליים בשקלים. עכשיו, הריביות מאוד נמוכות אומנם אבל הסיכון לא בהכרח נמוך. תחשוב על זה כך - אם אנחנו קרובים לשיא, קניית נכס נדל"ן כרגע להשקעה תהיה טעות כי אתה תשלם מחיר מסוים אבל ערך הנכס יירד. למה אני חושב שאנחנו קרובים יחסית לשיא ? כי לפי דעתי ברגע שתהיה האטה במשק ייווצר מצב שהבנקים לא יאפשרו לאנשים לקחת משכנתאות במימון של 90 אחוז ובכלל הריביות יהיו גבוהות יותר ואנשים יוכלו לקחת פחות מימון. במצב כזה, פחות ופחות אנשים ייקנו דירות למרות שמספר הפרוייקטים החדשים יירד (מה שאמור להקטין את ההיצע ובאופן אינטואיטיבי להעלות מחירים אבל לא במקרה ומימון יהיה יקר מדי לאנשים). לפי דעתי מצב הנדל"ן הולך להשתנות. כבר עכשיו מדברים על הקשיים שעומדים בפני חברות נדל"ן. לא רק בגלל המינוף שבו הן נמצאות אלא גם בגלל מימון נוסף לפרוייקטים חדשים. אומנם חברות הנדל"ן מתעסקות בדברים קצת יותר גדולים מדירות בד"כ אבל אם הן תפגענה מהאטה במשק, זה יורגש גם עבור הצרכן הפרטי. ודבר אחרון לגבי ריביות ומחירים - אם תבצע חישובי סימולציות תגלה שעדיף לקנות כשנכס במחיר נמוך יחסית והריביות גבוהות לעומת ריביות נמוכות ומחירי נכס גבוהים כמו היום.

בישראל- לפחות באיזור המרכז דירה כיום אינה השק
אינה השקעה כלכלית. התשואה משכירות מאד נמוכה ולעניין עליות מחיר זה כבר ספקולציה שקשה מאד לחזות אותה. דבר אחד אני יכול להגיד בוודאות- אין מציאות באיזור המרכז ובטח לא מחירים אטרקטיביים. במקרה שלך זה מקבל משנה תוקף כי לפי מה שכתבת אתה זקוק למשכנתא ע"מ לקנות נכס (אין לך את כל הכסף בבנק). ולכן כהשקעה נטו זה לא כדאי לדעתי. בפריפריה- דוגמת באר שבע המחירים דווקא ירדו. התשואה משכירות יותר סבירה ויש יותר מקום לעליות. אבל גם במקרה הזה אני לא חושב שבשורה התחתונה זה כלכלי- במקרה שאתה זקוק למשכנתא ע"מ לקנות. בהצלחה.

 

[voguemaster]

אפשר למצוא גם במרכז

בישראל- לפחות באיזור המרכז דירה כיום אינה השק
אינה השקעה כלכלית. התשואה משכירות מאד נמוכה ולעניין עליות מחיר זה כבר ספקולציה שקשה מאד לחזות אותה. דבר אחד אני יכול להגיד בוודאות- אין מציאות באיזור המרכז ובטח לא מחירים אטרקטיביים. במקרה שלך זה מקבל משנה תוקף כי לפי מה שכתבת אתה זקוק למשכנתא ע"מ לקנות נכס (אין לך את כל הכסף בבנק). ולכן כהשקעה נטו זה לא כדאי לדעתי. בפריפריה- דוגמת באר שבע המחירים דווקא ירדו. התשואה משכירות יותר סבירה ויש יותר מקום לעליות. אבל גם במקרה הזה אני לא חושב שבשורה התחתונה זה כלכלי- במקרה שאתה זקוק למשכנתא ע"מ לקנות. בהצלחה.

אפשר למצוא גם במרכז
תאמין או לא, זה אפשרי. לא רק שאתה יכול למצוא נכס במחיר מוזל יחסית, אתה גם יכול לקבל עליו תשואה טובה מאוד. הכל תלוי במיקום, מצב המוכר, חלוקה של הדירה אם רלוונטי וכד'.

 

[gam li]

תן דוגמא

אפשר למצוא גם במרכז
תאמין או לא, זה אפשרי. לא רק שאתה יכול למצוא נכס במחיר מוזל יחסית, אתה גם יכול לקבל עליו תשואה טובה מאוד. הכל תלוי במיקום, מצב המוכר, חלוקה של הדירה אם רלוונטי וכד'.

תן דוגמא

 

[voguemaster]

אמרתי שזה קל ?

אפשר למצוא גם במרכז
תאמין או לא, זה אפשרי. לא רק שאתה יכול למצוא נכס במחיר מוזל יחסית, אתה גם יכול לקבל עליו תשואה טובה מאוד. הכל תלוי במיקום, מצב המוכר, חלוקה של הדירה אם רלוונטי וכד'.

אמרתי שזה קל ?
אמרתי שזה אפשרי. אתה צריך למצוא הזדמנות לנכס שתוכל להשכיר והמוכר רוצה להיפטר ממנו. אני דווקא כן אתן לך דוגמא לדירה שאני בסוף לא קניתי אבל תכננתי. דירה של 100 מ"ר בנס ציונה, ממש קרוב למרכז העיר. היא נחשבת רק 4 חדרים אבל בתכלס השטח של מאפשר אפילו 4.5 ויש שטח שלא נכנס לחישוב כי הוא שטח מרפסות. הדירה בבניין של 30 שנה אומנם ולא מושקעת בעליל (יש עליה עבודה) אבל אפשר לקחת אותה ולשפץ אותה בצורה מעולה אם רוצים. יש מעלית בבניין וחניה (לא שזה חשוב לשוכר אבל זה בונוס) המחיר שלה היה 660 אלף ש"ח. אתה צריך להבין שזה זול אם אתה מכיר קצת את מחירי הדירות בנס ציונה וראשון לציון. אתה גם צריך לדעת שאם אתה מחלק את הדירה הזו ל-2 אתה מקבל תשואה מעולה. יש מגוון דירות מעניינות במקומות שלא רחוקים ממכון ויצמן למדע ברחובות. יש נכסים בשכונת יד אליהו שנראים מבטיחים (אם תמצא אחד שגם יהיה קרוב לחלק החיצוני של השכונה ובמיקום אטרקטיבי אתה יכול להגיע למצב שערך הנכס גם יעלה או שאפילו ירצו להציע לך פינוי בינוי). יש דירות מעניינות באור יהודה (אם כי מי רוצה להתעסק עם האנשים שם

). יש, בקיצר. זה שילוב של הרבה גורמים אבל בראש ובראשונה אתה צריך למצוא מישהו שמסכים למכור במחיר מעניין. הכל אפשרי למרות שהשוק לא פשוט. מצד שני, גם לקחת כסף מהבורסה זה לא דבר קל במיוחד.

 

[gam li]

אני יזרום עם הדוגמא שנתת רק בשביל הספורט

אמרתי שזה קל ?
אמרתי שזה אפשרי. אתה צריך למצוא הזדמנות לנכס שתוכל להשכיר והמוכר רוצה להיפטר ממנו. אני דווקא כן אתן לך דוגמא לדירה שאני בסוף לא קניתי אבל תכננתי. דירה של 100 מ"ר בנס ציונה, ממש קרוב למרכז העיר. היא נחשבת רק 4 חדרים אבל בתכלס השטח של מאפשר אפילו 4.5 ויש שטח שלא נכנס לחישוב כי הוא שטח מרפסות. הדירה בבניין של 30 שנה אומנם ולא מושקעת בעליל (יש עליה עבודה) אבל אפשר לקחת אותה ולשפץ אותה בצורה מעולה אם רוצים. יש מעלית בבניין וחניה (לא שזה חשוב לשוכר אבל זה בונוס) המחיר שלה היה 660 אלף ש"ח. אתה צריך להבין שזה זול אם אתה מכיר קצת את מחירי הדירות בנס ציונה וראשון לציון. אתה גם צריך לדעת שאם אתה מחלק את הדירה הזו ל-2 אתה מקבל תשואה מעולה. יש מגוון דירות מעניינות במקומות שלא רחוקים ממכון ויצמן למדע ברחובות. יש נכסים בשכונת יד אליהו שנראים מבטיחים (אם תמצא אחד שגם יהיה קרוב לחלק החיצוני של השכונה ובמיקום אטרקטיבי אתה יכול להגיע למצב שערך הנכס גם יעלה או שאפילו ירצו להציע לך פינוי בינוי). יש דירות מעניינות באור יהודה (אם כי מי רוצה להתעסק עם האנשים שם

). יש, בקיצר. זה שילוב של הרבה גורמים אבל בראש ובראשונה אתה צריך למצוא מישהו שמסכים למכור במחיר מעניין. הכל אפשרי למרות שהשוק לא פשוט. מצד שני, גם לקחת כסף מהבורסה זה לא דבר קל במיוחד.

אני יזרום עם הדוגמא שנתת רק בשביל הספורט
דירה- 660K שיפוץ-140K כסף מהבית-400K משכנתא-400K שכירות ברוטו לקבל שנתית-40K שכירות נטו (אחזקה שוטפת ושמירה על הנכס כולל תקופות קלות של אין שוכר) 35K עלות השקעה שנתית: (400*3%)+(400*6%)=38K 3% זה תשואה חסרת סיכון שתקבל בפקמ 6% זה ריבית על משכנתא 4+מדד כל החישובים הם הכי אופטימיים. ואני לא מדבר על כאב הראש שאני לא יודע לתמחר אותו.

 

[namaskar]

תסתכל על זה שוב פעם

אני יזרום עם הדוגמא שנתת רק בשביל הספורט
דירה- 660K שיפוץ-140K כסף מהבית-400K משכנתא-400K שכירות ברוטו לקבל שנתית-40K שכירות נטו (אחזקה שוטפת ושמירה על הנכס כולל תקופות קלות של אין שוכר) 35K עלות השקעה שנתית: (400*3%)+(400*6%)=38K 3% זה תשואה חסרת סיכון שתקבל בפקמ 6% זה ריבית על משכנתא 4+מדד כל החישובים הם הכי אופטימיים. ואני לא מדבר על כאב הראש שאני לא יודע לתמחר אותו.

תסתכל על זה שוב פעם
יש לך הכנסה שנתית של 35K הוצאות מימון של 400*6% = 24K בנטו 11K לשנה האלטרנטיבה 400*3% = 12K כל פעם שאני מחשב את זה אני מקבל שזה לא השקעה יעילה (וחישבתי את זהבהמון צורות: במימון מלא/חלקי/דירות שונות/אלטרנטיבות שונות להשקעה), ובכל זאת אני כל הזמן חוזר לחשוב שזו דרך טובה לייצר נכס. כנראה כי הנזילות של העסקה כמעט ולא קיימת ולכן אתה מתמיד ב"תוכנית", תראה לי מישהו שישקיע 400K בפק"מ 15 שנה, אין דברים כאלו.

 

[voguemaster]

אתה חי באשליה בנאדם

אני יזרום עם הדוגמא שנתת רק בשביל הספורט
דירה- 660K שיפוץ-140K כסף מהבית-400K משכנתא-400K שכירות ברוטו לקבל שנתית-40K שכירות נטו (אחזקה שוטפת ושמירה על הנכס כולל תקופות קלות של אין שוכר) 35K עלות השקעה שנתית: (400*3%)+(400*6%)=38K 3% זה תשואה חסרת סיכון שתקבל בפקמ 6% זה ריבית על משכנתא 4+מדד כל החישובים הם הכי אופטימיים. ואני לא מדבר על כאב הראש שאני לא יודע לתמחר אותו.

אתה חי באשליה בנאדם
קודם כל, שיפוץ של 140 זה האמאמא של ה-OVERKILL. אתה יודע מה אפשר לעשות ב-140K ?? אני לא צריך להשקיע אפילו חצי מזה בדירה כזו, תאמין לי. ב-100K אני יכול להחליף מטבח לגמרי, צנרת, מקלחת ושירותים מחדש, ויטרינות וחלונות, להזיז קירות ומלאן דברים. אתה מדבר על 140K ??

לגבי השכירות - דירה כזו אני מחלק לשניים ואני מסוגל לקבל עליה 5000 ש"ח כמו כלום. לגבי התנאים של המשכנתא אתה גם לא קשור למציאות. למימון של 594 אלף ש"ח בימינו אתה יכול לקבל ריבית של 3.7 אחוז בלי להתאמץ יותר מדי (לפני הורדות הריבית חבר שלי קיבל 400 אלף ב-3.7 בלי יותר מדי מאמץ אז היום ??? בוודאות!) ואני אפילו אופטימי שאפשר קצת יותר טוב. המדד יכול ללכת לטובתך וגם לרעתך אז בוא לא נכניס אותו כרגע לחישוב (למרות שאתה יכול לקחת ממוצע רב שנתי, במקרה זה כמה ייצא לך, 1.5 אחוז ב-7 שנים האחרונות או משהו כזה ?) בתכלס - אם אני לוקח דירה כזו ב-660 ומשפץ ב-40 בלבד (שזה מה שצריך לדירה שכורה כזו, לא יותר) אתה מקבל נכס ששווה 700K. בלי חלוקה - שכירות כמעט 40K (לפי 3300 ש"ח לחודש), אם תרצה תוריד קצת אחזקה ואתה מקבל 38K (נניח) לשנה --> תשואה של 5.4 אחוז. עם חלוקה - אתה מסוגל להשכיר 2 יחידות, כל אחת בכיף ב-2000 עד 2500 ש"ח (2500 מאוד סביר אגב) ולקבל 5000 ש"ח לחודש, 60 לשנה. זה כבר אומר תשואה של 8.57 אחוז. בשתי הוריאציות אתה מסוגל להשכיר את הדירה ולשלם את המשכנתא (ואני דיברתי על מימון של 90 אחוז) ע"י השכירות מהשוכר והסיבה לזה היא שהדירה הזו מתומחרת בזול יחסית. זה גם לא היה ממש מזמן, לפני ממש חודשים בודדים.

 

[voguemaster]

ותוספת אחרונה

אתה חי באשליה בנאדם
קודם כל, שיפוץ של 140 זה האמאמא של ה-OVERKILL. אתה יודע מה אפשר לעשות ב-140K ?? אני לא צריך להשקיע אפילו חצי מזה בדירה כזו, תאמין לי. ב-100K אני יכול להחליף מטבח לגמרי, צנרת, מקלחת ושירותים מחדש, ויטרינות וחלונות, להזיז קירות ומלאן דברים. אתה מדבר על 140K ??

לגבי השכירות - דירה כזו אני מחלק לשניים ואני מסוגל לקבל עליה 5000 ש"ח כמו כלום. לגבי התנאים של המשכנתא אתה גם לא קשור למציאות. למימון של 594 אלף ש"ח בימינו אתה יכול לקבל ריבית של 3.7 אחוז בלי להתאמץ יותר מדי (לפני הורדות הריבית חבר שלי קיבל 400 אלף ב-3.7 בלי יותר מדי מאמץ אז היום ??? בוודאות!) ואני אפילו אופטימי שאפשר קצת יותר טוב. המדד יכול ללכת לטובתך וגם לרעתך אז בוא לא נכניס אותו כרגע לחישוב (למרות שאתה יכול לקחת ממוצע רב שנתי, במקרה זה כמה ייצא לך, 1.5 אחוז ב-7 שנים האחרונות או משהו כזה ?) בתכלס - אם אני לוקח דירה כזו ב-660 ומשפץ ב-40 בלבד (שזה מה שצריך לדירה שכורה כזו, לא יותר) אתה מקבל נכס ששווה 700K. בלי חלוקה - שכירות כמעט 40K (לפי 3300 ש"ח לחודש), אם תרצה תוריד קצת אחזקה ואתה מקבל 38K (נניח) לשנה --> תשואה של 5.4 אחוז. עם חלוקה - אתה מסוגל להשכיר 2 יחידות, כל אחת בכיף ב-2000 עד 2500 ש"ח (2500 מאוד סביר אגב) ולקבל 5000 ש"ח לחודש, 60 לשנה. זה כבר אומר תשואה של 8.57 אחוז. בשתי הוריאציות אתה מסוגל להשכיר את הדירה ולשלם את המשכנתא (ואני דיברתי על מימון של 90 אחוז) ע"י השכירות מהשוכר והסיבה לזה היא שהדירה הזו מתומחרת בזול יחסית. זה גם לא היה ממש מזמן, לפני ממש חודשים בודדים.

ותוספת אחרונה
אם אתה לוקח את אופציה א' ללא חלוקה אתה מקבל תשואה של 5.4 אחוז כאמור. תראה לי *היום* כלי סולידי שנותן לך תשואה כזו. אין כזה ואפילו לא קרוב. התחליפים הם אג"חים קצת יותר מסוכנים. הדירה עלולה להוות כאב ראש, זה נכון, ולכן אני לא מסתכל עליה כעל השקעה סולידית באופן טוטאלי אבל כמות המקרים שבהם תיאלץ להתמודד עם בעיות מציקות נורא היא קטנה. מאוד לא מסובך. בקיצר, אפשר למצוא דירות, תאמין או לא. בד"כ לא משתלם להשקיע בדירה בשביל תשואה של 5 אחוז. בד"כ מדברים על משהו קרוב ל-10 או שעובר אותו (ואז מדובר על השקעה טובה). מצד שני, כל השקעת נדל"ן שמאפשרת לך: 1. לשלם את ההתחייבות שלך מבלי להוציא שקל מהכיס 2. שיהיה ביקוש גדול לנכס (ויש לפחות שם בנס ציונה) ותוכל לצאת מההשקעה בזריזות. 3. שתדע שאתה מסוגל לעמוד בהוצאות המשכנתא האלו אם איזה חודש או חודשיים יווצר לך חור שלא משכירים את הדירה. אם כן, זו השקעה טובה. אני חושב שאפשר למצוא מגוון מספיק גדול של דירות שיהוו השקעה לא רעה בכלל. פשוט צריך לחפש. ואם אתה מוצא מוכר לחוץ אז בכלל יצאת אנטי-טונה

 

[gam li]

אתה יכול לסובב את הנתונים איך שבא לך אבל

ותוספת אחרונה
אם אתה לוקח את אופציה א' ללא חלוקה אתה מקבל תשואה של 5.4 אחוז כאמור. תראה לי *היום* כלי סולידי שנותן לך תשואה כזו. אין כזה ואפילו לא קרוב. התחליפים הם אג"חים קצת יותר מסוכנים. הדירה עלולה להוות כאב ראש, זה נכון, ולכן אני לא מסתכל עליה כעל השקעה סולידית באופן טוטאלי אבל כמות המקרים שבהם תיאלץ להתמודד עם בעיות מציקות נורא היא קטנה. מאוד לא מסובך. בקיצר, אפשר למצוא דירות, תאמין או לא. בד"כ לא משתלם להשקיע בדירה בשביל תשואה של 5 אחוז. בד"כ מדברים על משהו קרוב ל-10 או שעובר אותו (ואז מדובר על השקעה טובה). מצד שני, כל השקעת נדל"ן שמאפשרת לך: 1. לשלם את ההתחייבות שלך מבלי להוציא שקל מהכיס 2. שיהיה ביקוש גדול לנכס (ויש לפחות שם בנס ציונה) ותוכל לצאת מההשקעה בזריזות. 3. שתדע שאתה מסוגל לעמוד בהוצאות המשכנתא האלו אם איזה חודש או חודשיים יווצר לך חור שלא משכירים את הדירה. אם כן, זו השקעה טובה. אני חושב שאפשר למצוא מגוון מספיק גדול של דירות שיהוו השקעה לא רעה בכלל. פשוט צריך לחפש. ואם אתה מוצא מוכר לחוץ אז בכלל יצאת אנטי-טונה

אתה יכול לסובב את הנתונים איך שבא לך אבל
כשעושים חשבונות כלכליים כאלה אם תמיד תיקח את הנתונים ותייפה אותם אתה באמת יכול לעשות מיליונים. "על הנייר". בתחום הזה אני ממש מבין ואני לא ייכנס איתך לוויכוח על כמה עולה לשפץ וכמה אתה יכול לקבל אני בטוח שאתה מלך המציאות ולכן לא צריך לדאוג לך. אני עניתי לאדם ששאל שאלה והוא לא קומבינטור כמוך שיכול לשפץ בית לחלק אותו לשתי דירות לגבות מכל אחד מיליונים להשיג משכנתא בחינם ושלא ייקרו לו פנצ'רים וכל זה ב40K בלבד. תשלח לי את הטלפון שלך אני צריך שיפוץ ויש לי בדיוק 40K לאמבטיות מטבח שירותים צבע אינסטלציה חשמל ונגרות בשתי דירות. ואם תעשה עבודה טובה תוכל לקבל טיפ.... ליצן.

 

[fox in socks]

אם זה היה נכון

אתה יכול לסובב את הנתונים איך שבא לך אבל
כשעושים חשבונות כלכליים כאלה אם תמיד תיקח את הנתונים ותייפה אותם אתה באמת יכול לעשות מיליונים. "על הנייר". בתחום הזה אני ממש מבין ואני לא ייכנס איתך לוויכוח על כמה עולה לשפץ וכמה אתה יכול לקבל אני בטוח שאתה מלך המציאות ולכן לא צריך לדאוג לך. אני עניתי לאדם ששאל שאלה והוא לא קומבינטור כמוך שיכול לשפץ בית לחלק אותו לשתי דירות לגבות מכל אחד מיליונים להשיג משכנתא בחינם ושלא ייקרו לו פנצ'רים וכל זה ב40K בלבד. תשלח לי את הטלפון שלך אני צריך שיפוץ ויש לי בדיוק 40K לאמבטיות מטבח שירותים צבע אינסטלציה חשמל ונגרות בשתי דירות. ואם תעשה עבודה טובה תוכל לקבל טיפ.... ליצן.

אם זה היה נכון
היה שווה לקחת 10 משכנתאות, לקנות 10 דירות ולחיות כמו מליונר

 

[voguemaster]

אתה יכול לזלזל במה שבא לך

אתה יכול לסובב את הנתונים איך שבא לך אבל
כשעושים חשבונות כלכליים כאלה אם תמיד תיקח את הנתונים ותייפה אותם אתה באמת יכול לעשות מיליונים. "על הנייר". בתחום הזה אני ממש מבין ואני לא ייכנס איתך לוויכוח על כמה עולה לשפץ וכמה אתה יכול לקבל אני בטוח שאתה מלך המציאות ולכן לא צריך לדאוג לך. אני עניתי לאדם ששאל שאלה והוא לא קומבינטור כמוך שיכול לשפץ בית לחלק אותו לשתי דירות לגבות מכל אחד מיליונים להשיג משכנתא בחינם ושלא ייקרו לו פנצ'רים וכל זה ב40K בלבד. תשלח לי את הטלפון שלך אני צריך שיפוץ ויש לי בדיוק 40K לאמבטיות מטבח שירותים צבע אינסטלציה חשמל ונגרות בשתי דירות. ואם תעשה עבודה טובה תוכל לקבל טיפ.... ליצן.

אתה יכול לזלזל במה שבא לך
אבל אתה זרקת מספר (140K) מבלי לדעת שום דבר על הדירה ומה צריך לעשות בה כדי להפוך אותה לדירה שניתן להשכיר. מי פה הליצן מבין שנינו ? בחישוב שעשיתי בזמנו כששקלתי לקנות את הדירה יצא שאני צריך 100K לשיפוץ כולל (אם אני רוצה לחיות בה). מכיוון שבדירה שכורה אני יכול להרשות לעצמי לשפץ הרבה פחות אני מעריך שאפילו 40 או 50 יספיקו. אתה יכול לא להאמין אם בא לך אבל זו בעיה שלך. ואגב, אני האחרון שאפשר להגיד עליו שהוא מלך המציאות אז תוציא ת'ראש מהתחת. כל מה שאני מנסה להגיד שאם אתה מבין קצת אתה יכול לחפש וגם למצוא נכס שיניב לך הכנסה טובה. מי שטוען שזה לא אפשרי פשוט לא יודע על מה הוא מדבר.

 

[fox in socks]

אז אי אשאל שוב

אתה יכול לזלזל במה שבא לך
אבל אתה זרקת מספר (140K) מבלי לדעת שום דבר על הדירה ומה צריך לעשות בה כדי להפוך אותה לדירה שניתן להשכיר. מי פה הליצן מבין שנינו ? בחישוב שעשיתי בזמנו כששקלתי לקנות את הדירה יצא שאני צריך 100K לשיפוץ כולל (אם אני רוצה לחיות בה). מכיוון שבדירה שכורה אני יכול להרשות לעצמי לשפץ הרבה פחות אני מעריך שאפילו 40 או 50 יספיקו. אתה יכול לא להאמין אם בא לך אבל זו בעיה שלך. ואגב, אני האחרון שאפשר להגיד עליו שהוא מלך המציאות אז תוציא ת'ראש מהתחת. כל מה שאני מנסה להגיד שאם אתה מבין קצת אתה יכול לחפש וגם למצוא נכס שיניב לך הכנסה טובה. מי שטוען שזה לא אפשרי פשוט לא יודע על מה הוא מדבר.

אז אי אשאל שוב
אם הנכסים הללו נותנים 8%+, למה לא לכחת 10 משכנתאות של 100% ולקנות בית שלם כזה?

 

[voguemaster]

כי הסיכון הוא לא 0

אז אי אשאל שוב
אם הנכסים הללו נותנים 8%+, למה לא לכחת 10 משכנתאות של 100% ולקנות בית שלם כזה?

כי הסיכון הוא לא 0
ובוא נעשה רקורסיה קלה - למה אנשים לא לוקחים משכנתא *אחת* כזו ?? כי בעיניי הרבה מדי אנשים זה סיכון + כאב ראש, אז לקחת 10 משכנתאות כאלה ?? מה גם שלא בטוח שהבנק יאשר לך לקחת 10 משכנתאות. זה מינוף די עצבני. הסיכון קיים, אף אחד לא אומר שלא. הסיכונים האפשריים הם: 1. סיכון מיידי - שלא יהיה שוכר לתקופה מסוימת. 2. שאם תצטרך את הכסף תוכל למכור את הנכס במהירות ומבלי לאבד יותר מדי מהערך שלו. 3. שאם במקרה יש קילקול או משהו אחר שצריך לתקן/לסדר בדירה זו הוצאה נוספת שלא לקחת בחשבון. 4. סיכונים של מסלול המשכנתא שאתה לוקח (אם ריבית קבועה אז סיכון לאינפלציה, וכד')

 

[NS101]

וכמובן,

כי הסיכון הוא לא 0
ובוא נעשה רקורסיה קלה - למה אנשים לא לוקחים משכנתא *אחת* כזו ?? כי בעיניי הרבה מדי אנשים זה סיכון + כאב ראש, אז לקחת 10 משכנתאות כאלה ?? מה גם שלא בטוח שהבנק יאשר לך לקחת 10 משכנתאות. זה מינוף די עצבני. הסיכון קיים, אף אחד לא אומר שלא. הסיכונים האפשריים הם: 1. סיכון מיידי - שלא יהיה שוכר לתקופה מסוימת. 2. שאם תצטרך את הכסף תוכל למכור את הנכס במהירות ומבלי לאבד יותר מדי מהערך שלו. 3. שאם במקרה יש קילקול או משהו אחר שצריך לתקן/לסדר בדירה זו הוצאה נוספת שלא לקחת בחשבון. 4. סיכונים של מסלול המשכנתא שאתה לוקח (אם ריבית קבועה אז סיכון לאינפלציה, וכד')

וכמובן,
שתהיה ירידת ערך לדירה, שתהיה ירידה בדמי שכירות בצורה גלובלית וכו'.

 

[dw2322]

אני לא שיפוצניק

אתה חי באשליה בנאדם
קודם כל, שיפוץ של 140 זה האמאמא של ה-OVERKILL. אתה יודע מה אפשר לעשות ב-140K ?? אני לא צריך להשקיע אפילו חצי מזה בדירה כזו, תאמין לי. ב-100K אני יכול להחליף מטבח לגמרי, צנרת, מקלחת ושירותים מחדש, ויטרינות וחלונות, להזיז קירות ומלאן דברים. אתה מדבר על 140K ??

לגבי השכירות - דירה כזו אני מחלק לשניים ואני מסוגל לקבל עליה 5000 ש"ח כמו כלום. לגבי התנאים של המשכנתא אתה גם לא קשור למציאות. למימון של 594 אלף ש"ח בימינו אתה יכול לקבל ריבית של 3.7 אחוז בלי להתאמץ יותר מדי (לפני הורדות הריבית חבר שלי קיבל 400 אלף ב-3.7 בלי יותר מדי מאמץ אז היום ??? בוודאות!) ואני אפילו אופטימי שאפשר קצת יותר טוב. המדד יכול ללכת לטובתך וגם לרעתך אז בוא לא נכניס אותו כרגע לחישוב (למרות שאתה יכול לקחת ממוצע רב שנתי, במקרה זה כמה ייצא לך, 1.5 אחוז ב-7 שנים האחרונות או משהו כזה ?) בתכלס - אם אני לוקח דירה כזו ב-660 ומשפץ ב-40 בלבד (שזה מה שצריך לדירה שכורה כזו, לא יותר) אתה מקבל נכס ששווה 700K. בלי חלוקה - שכירות כמעט 40K (לפי 3300 ש"ח לחודש), אם תרצה תוריד קצת אחזקה ואתה מקבל 38K (נניח) לשנה --> תשואה של 5.4 אחוז. עם חלוקה - אתה מסוגל להשכיר 2 יחידות, כל אחת בכיף ב-2000 עד 2500 ש"ח (2500 מאוד סביר אגב) ולקבל 5000 ש"ח לחודש, 60 לשנה. זה כבר אומר תשואה של 8.57 אחוז. בשתי הוריאציות אתה מסוגל להשכיר את הדירה ולשלם את המשכנתא (ואני דיברתי על מימון של 90 אחוז) ע"י השכירות מהשוכר והסיבה לזה היא שהדירה הזו מתומחרת בזול יחסית. זה גם לא היה ממש מזמן, לפני ממש חודשים בודדים.

אני לא שיפוצניק
אבל שמעתי ממישהו שחבר שלו חילק דירה בת"א שהתענוג עולה בערך 40K$ (וזה היה בשנה שעברה, שהדולר היה בקידומת 4). כאשר מחלקים דירה צריך לדאוג לתשתיות כפולות וזה יותר מורכב ממה שנדמה בתחילה (צריך איזושהי זוית מהאסלה לביוב ודברים כאלה). עם זאת איני יודע מה עוד כללה העבודה שעשו שם. מעבר לכך כשעושים חלוקה ללא היתר (וזה מה שרוב המחלקים עושים) למעשה עוברים על החוק, ואם לעיריה זה יזיז מתישהו אזי באותה שנה המשכיר העבריין יהיה כמו בנק הפועלים ויאלץ לבצע מחיקה חד פעמית לא נעימה בגין הקנס או ההריסה והחזרה למצב הקודם.

 

[dw2322]

מידע פנים על אילנה דיין

אני לא שיפוצניק
אבל שמעתי ממישהו שחבר שלו חילק דירה בת"א שהתענוג עולה בערך 40K$ (וזה היה בשנה שעברה, שהדולר היה בקידומת 4). כאשר מחלקים דירה צריך לדאוג לתשתיות כפולות וזה יותר מורכב ממה שנדמה בתחילה (צריך איזושהי זוית מהאסלה לביוב ודברים כאלה). עם זאת איני יודע מה עוד כללה העבודה שעשו שם. מעבר לכך כשעושים חלוקה ללא היתר (וזה מה שרוב המחלקים עושים) למעשה עוברים על החוק, ואם לעיריה זה יזיז מתישהו אזי באותה שנה המשכיר העבריין יהיה כמו בנק הפועלים ויאלץ לבצע מחיקה חד פעמית לא נעימה בגין הקנס או ההריסה והחזרה למצב הקודם.

מידע פנים על אילנה דיין
שמעתי שאילנה דיין עושה בימים אלו תוכנית על השכרת דירות בתל-אביב וכמה שבעלי הדירות עושקים דיירים. אני משער שהם מתמקדים בצד הפופוליסטי (יווו, שכר הדירה נורא עלה (בדולרים?)) ולא טרחו להתעמק בחישובי ריביות ובעובדה הבסיסית שהשכרת דירה למגורים בישראל זו בוננזה מאד קטנה, אם בכלל, מה שכבר נידון כאן לעייפה לא פעם. כלומר לא מספיק שהתשואה ש voguemaster רואה היא לא משהו, לא מספיק שהוא צריך להיות מטורטר בשביל כל ההתעסקות עם הדרק הזה, הוא עוד צריך לסבול שקוראים לו גנב בטלויזיה. זה שווה את זה? שאילנה תלך לשים כסף טוב שלה בשביל דיור לאנשים זרים. מאידך הממשלה או קונצרנים מאד מכבדים את voguemaster, פורסים שטיח אדום לפני הכסף שלו, גם משלמים יותר טוב, גם פחות סיכון וגם עוד בסוף אומרים לו יפה תודה.