נושא ניכוי במקור שנידון פה

[Dan Berger]

נושא ניכוי במקור שנידון פה

בתחילת השבוע נידון כאן עניין חובת ניכוי במקור ע״י חברת הניהול, והאפשרות להמנע מכך ע״י מסמך W-8ECI
נטען כאן כי המסמך תופס רק לעניין פעילות של פיתוח מסחרי, ולא שכירות בודדת.

בעקבות הדברים, פניתי לרואה חשבון מרכזי מאד בניו יורק כדי לשאול. תשובתו בלי לפקפק היא שרואה החשבון שלי צודק.
הוא הסביר שהמקרה היחיד בו הW8 לא תופס, הינו כאשר מדובר בNet Lease שאומר שהבעלים מקבל תשלום נטו.
אך כאשר הבעלים\המנהל עוסק בניהול הנכס (תחזוקה, חשבונות...) אזי זה בדיוק מטרת הW8

הוא הוסיף כי חובתו של הבעלים לשלם מקדמות מס (אני אכן עושה כן), אך אין זו אחריות חברת הניהול כאשר בידיה הW8

היה חשוב לי ללבן את העניין (שנוגע לכל בעל נכסים) עד סופו .
הדברים לא נכתבו כיעוץ או הכוונה, רק למען הוספת ידע. וכל אחד יבדוק מול רואה החשבון שלו.

 

[vinney]

התשובה שקיבלת נכונה. ואופיינית מאוד לרואי חשבון ועורכי דין.

שים לב:

"הוא הסביר שהמקרה היחיד בו הW8 לא תופס, הינו כאשר מדובר בNet Lease שאומר שהבעלים מקבל תשלום נטו. אך כאשר הבעלים\המנהל עוסק בניהול הנכס (תחזוקה, חשבונות...) אזי זה בדיוק מטרת הW8"

אבל.... האם אתה מנהל את הנכס?

לא יודע מה איתך, אבל אני - לא. אני מקבל כסף נטו מחברת הניהול, וכך גם כל הישראלים המשקיעים בארה"ב באופן יחידני (retail).

האם אתה זה שדואג לנזילות בצנרת? אתה זה שמראה את הנכס לשוכרים הפוטנציאליים? אתה זה שמתעסק בפינוי?

או שאתה שוכר מנהל נכס שעושה את כל זה ורק שולח לך שיק כל חודש על השכירות בניכוי העמלה וההוצאות?

אם אתה שוכר מנהל נכס ורק מקבל שיק פעם בחודש, אז לא יכול להיות שיש לך trade or business, זאת הכנסה פאסיבית בהגדרה ולא יכולה להיות ECI.

קיבלת תשובה נכונה ומדוייקת, אבל מה שלא קיבלת זה ייעוץ פרטני למצב שלך, כי על זה צריך לשלם.

 

[Dan Berger]

זו בדיוק הייתה תשובתו

הוא התייחס למה שאתה אומר, והסביר שכיוון שהדברים מתנהלים מתוך הפורטפוליו שלי, ואני מקבל החלטות על הוצאות מעל $100 (ע״פ חוזה הניהול עליו אני חתום), ע״כ אני לא פאסיבי, והW8 קביל.
&nbsp
מצב זה נוגע לרוב המשקיעים...

 

[vinney]

סבבה, אם הוא חותם על זה אז אתה מכוסה

כל עוד אתה מקבל עצה מפורשת (וכתובה) רואה חשבון ששכרת בתום לב, אז אתה מכוסה, ואם יש בעיות אתה יכול לתבוע אותו על הנזקים.
&nbsp
המצב שאתה מתאר דומה להבדל בין משכיר פאסיבי למשכיר אקטיבי עבור תושבים - פאסיבי לא יכול לנכות הפסדים, ואקטיבי כן יכול (עד לסכום מסויים, 8K כמדומני), והמבחן דומה למה שתיארת.
&nbsp
ממה שקראתי באתר של הIRS, ההבחנה בין ECI ללא ECI עמוקה יותר ודומה להבחנה בין נספח E לנספח C עבור תושבים, וזה לא מתקיים עבור אף משכיר retail. אבל אם הרו"ח שלך שם את ראשו על כך שההבדל הרבה פחות נחרץ - מי אני להתווכח.