עזרה - העו"ד של הצד השני חירפנה אותי.

[נועה אמא לתאומים]

עזרה - העו"ד של הצד השני חירפנה אותי.

אני מוכר דירה קטנה ברמת גן בסכום של 820,000 ש"ח הקונה אמרה שיש באפשרותה לשלם לי 120,000ש"ח מזומן במעמד החוזה (31 במרץ) עוד 400,000 בחודש יוני לסילוק המשכנתא(אחרי שהראתי שנשאר לי 360,000 לסלק) ועוד 300,000 באוקטובר ביום קבלת המפתח. עד כאן הסכמנו על הכל. העו"ד שלי אמרה לי ש300,000 ליום של המפתח זה הרבה מידי - בהתחשב בעובדה שאני מחפש דירה מעל מליון ש"ח, ולא אוכל לסגור מפתח לדירה חדשה כשיחסרו לי 300,000ש"ח. אמרתי לעו"ד שלי שאין ברירה זה היכולת של הקונה ואם צריך אני אתנהל לפי המכירה. יום לפני שהחלטנו לחתום החליטה העו"ד של הקונה שהיא רוצה שה120,000 הראשונים יעברו לכסות חלק מהמשכנתא ולא יועברו לידי. העו"ד שלי לא הסכימה בשום אופן בהתחשב בעובדה שאני מחפש כרגע דירה וגם לא סילקתי משכנתא וגם אין לי כסף להתחלה. מבקש את דעתכם המקצועית. כגורם ניטרלי. תודה. אציין שהדירה רשומה בטאבו ויש סעיף גם של הערת אזהרהלטובת הקונה - יום לאחר חתימת החוזה.

 

[michael48]

עצה לפעם הבאה

לא אוכל להתייחס לשאלה לגופה, אך כן אוכל לתת לך עצה לפעם הבאה: תמיד, אבל תמיד, עדיף לקחת עורך דין אחד שייצג את שני הצדדים, כך הנאמנות של עורך הדין היא לעסקה ולא לצד זה או אחר. בהצלחה, מיכאל

 

[shlomi993]

בשום אופן אין לקחת עו"ד אחד לשני הצדדים

העו"ד מצוי בניגוד עניינים מובנה. ולשאלתך -הדרישה של הקונה לגיטימית. זכותו לדרוש שקודם יכוסה חוב המשכנתא. אבל- העניין נתון למו"מ. תנסה ללחוץ ואולי תצליח. אם לא- תמיד תוכל להחליט שאתה בוחר לחכות לקונה אחר...

 

[michael48]

בהחלט יש לקחת עורך דין אחד

בחיי כעורך דין, עשיתי עסקאות מקרקעין רבות מספור כעניין שבשגרה, וכאשר יש עורך דין אחד, ישנה עסקה שעוברת חלק וכאשר יש שני עורכי דין, יש סיכוי טוב לפוצץ את העסקה. ראה סיפת העצה הנ"ל של מר שלומי " תמיד תוכל להחליט שאתה בוחר לחכות לקונה אחר..." , כלומר - לפוצץ את העסקה!

 

[g r e e n e y e s 1]

עו"ד אחד לשני הצדדים מגלם ניגוד

עניינים מובנה והדבר הטוב היחיד שאולי יש בו הוא שלצדדים זה עולה קצת פחות והעו"ד מקבל יותר. בבעיה הקטנה ביותר המתעוררת, אם הצדדים לא מגיעים להסכמה, עוה"ד אינו יכול להתערב ואז הצד המרגיש פגוע נאלץ לפנות לעו"ד אחר. לא רק שלא הייתי ממליצה על עו"ד אחד לשני הצדדים אלא שגם הייתי נזהרה בעורכי דין שסבורים כי כך עדיף.

 

[עורך דין פז לב רן]

מסכים לגמרי

כעורך דין אני מייעץ ללקוחות שלא לשכור עו"ד אחד לשני הצדדים בביצוע עסקת מקרקעין במס' מקרים אף סרבתי לייצג את שני הצדדים בגלל הניגוד המובנה שהייצוג הכפול יוצר וכמובן לאור העובדה כי עורך הדין מנוע מלהתערב המקרה של סכסוך שנובע מההסכם שהוא הכין והעסקה אותה הוא "תפר". דעתי כי יש להימנע מייצוג שני צדדים אך אני מסכים כי במקרים רבים ייצוג ע"י עורך דין אחד מקל מאד בניהול המשא ומתן ומימוש העסקה אך לעניות חשוב יותר לשמור על אינטרסים המהותיים של הלקוח לפני שדואגים לנוחות או לפיצוץ עיסקה, זה לא תמיד דבר רע שעסקה "מתפוצצת". פז לב-רן, עו"ד

 

[michael48]

עו"ד אחד לכל העסקה - הדבר הטוב ביותר שיש!!!!

שלום לכולם, אני ממליץ בחום רב לקחת עורך דין אחד שייצג את שני הצדדים בעסקת מקרקעין! אין לי מושג על מה המליצים מסתמכים, אבל אני בהחלט יכול לומר לכל הגולשים על מה אני מסתמך: כעורך דין שכל עיסוקו קשור לנדל"ן וכאחד שעובד צמוד עם מספר רב של משרדי תיווך בהרצליה, נתניה ואשדוד, אני יכול להבטיח לכם שאין טוב יותר מעורך דין אחד לשני הצדדים. עורך הדין המייצג את שני הצדדים לא נאמן למוכר ולא נאמן לקונה - הוא נאמן לעסקה עצמה, הוא דואג שהעסקה תצא לפועל לפי סיכום הדברים שיש בין הצדדים, מעולם לא שמעתי על עסקה בה היה עו"ד אחד לשני הצדדים והיא התפוצצה! לעניין שכר הטרחה - אין שום הבדל, לפחות לא במשרדי. כאשר אנו מייצגים צד אחד, אנו גובים ממנו חצי אחוז, וכאשר אנו מייצגים את שני הצדדים, אנו גובים מכל אחד מהם חצי אחוז, כך שהלקוח משלם בשני המקרים את אותו הסכום בדיוק (אצלנו אין הנחות וקומבינות ומי שרוצה להתמקח, אנו שולחים אותו לשוק הכרמל או לעורכי/ות דין אחרים/ות שאצלם כן יש שוק....). היתרון שמקבל הלקוח כאשר הוא לוקח עו"ד אחד שייצג את שני הצדדים - הוא שהעסקה תצא לפועל בהתאם למה שסוכם בין הצדדים, ונדמה לי שזה כל הרעיון! לעניין שאר ההערות שגולשים מסויימים השאירו כאן, אני סבור שאין הן ראויות לתגובה. חג שמח לכולם, עורך דין מיכאל גנון

 

[g r e e n e y e s 1]

נאמנות חדשה באה לאויר העולם

העו"ד המכובד אינו חש חובת נאמנות ללקוח אלא לעסקה!!! הוא לא נאמן לצד זה או אחר, אלא פשוט מקבל שכ"ט כפול ודואג לא לפוצץ את העסקה. ומה אם מתגלה שהיה פגם מהותי בהצהרות המוכר? ומי בודק מה מצב הדירה ברשות העירונית? ומה קורה אם יש חילוקי דעות לאחר חתימת ההסכם?? ומי מחליט כמה כסף יש להפקיד בנאמנות עד קבלת האישורים ומתי לשחרר את הכסף? כל זה לא משנה לעו"ד המכובד - לנגד עיניו מצויה "העסקה" והיא חזות הכל. אין פלא שמתווכים עובדים אתו, גם בעיניהם העסקה היא חזות הכל. ברור שאין מצב בו עו"ד המייצג את שני הצדדים יפוצץ עסקה. זה האינטרס שלו - שהעסקה תצא לפועל ויהי מה. מעניין מה הלשכה היתה אומרת על התנערות כזו מחובת עוה"ד כלפי לקוח שלו... בקיצור, בעיני כעו"ד, חובת הנאמנות ללקוח היא מעל הכל ובמסגרת זו חובתי להבטיח את טובתו ולשמור על הזכויות והאינטרסים שלו ולא על טובת עוה"ד (יש לשער שהאינטרס של כולם הוא שהעסקה תצא לפועל אולם לא בכל מחיר ולא בתמורה לויתור על דברים מהותיים). ו...כן הבנו שאתה מחפש לקוחות - למקרה שההדיוטות לא הבינו אחרי לינק אחד, הוספת עוד שלושה רק רק בהודעה האחרונה שלך.

 

[michael48]

עיניים ירוקות וצרות מכה שנית....../images/Emo191.gif

 

[פרל דוד]

חובת נאמנות כפולה? היתכן ?

ערב טוב לך עוה"ד בעלת העיניים הירוקות. ראשית , אקדים ואומר דעתי כדעתך ואנמק, מנסיוני המצטבר במסגרת עבודתי כמתווך בנדל"נ וע"מ למנוע לבטים מעוה"ד ו"עיגול" פינות במהלך הכנת החוזה/ניסוחו,בדיקת נסח הטאבו, אי התאמות בגודל הנכס,בניה ללא רישיון, ועוד. כשעו"ד מייצג את 2 הצדדים לא נדרשים ממנו הפעלת "מערכות בקרה עצמית" ולעיתים כשמתגלים אי התאמות מהותיות בין הצדדים,מוצא עצמו עוה"ד בבעייה "אתית" ראשית כי הוא הגורם כי לא בדק בזמן,,ולמי נתונה נאמנותו,כי משלב זה עוה"ד מפסיק לייצג את 2 הצדדים,ומתחיל סכסוך משפטי , כך הוא הדבר גם בקניית דירת יד ראשונה מקבלן כשעוה"ד של הקבלן דורש עמלה מהקונה כשהאתיקה מחייבת אותו לומר לקונה שהוא אינו מייצגו, ואסור לו לגבות עמלה למעט דמי הרישום הנדרשים להעברת הבעלות,, והקונים לרוב אינם מבינים שהם חייבים להגיע עם עו"ד שנאמנותו המקצועית היא אחת, לקונה. בל נשכח שאחריותו של עוה"ד מתחילת העיסקה ועד לסיום העברת הבעלות בין הצדדים היא מוחלטת ולכן כשיש 2 עו"ד ,ברורים לצדדים בעיסקה כללי ה"משחק" ואחריותו של עוה"ד נפרסת כלפי הלקוח שלו בלבד. ו...אני מוחא על הערתיך הגורפת - "אין פלא שמתווכים עובדים אתו, גם בעיניהם העסקה היא חזות הכל" בל נשכח שיש שוני מובהק באופי עבודת המתווך,עפ"י החוק מתווך אמור להפגיש 2 צדדים לעיסקה ושם מסתיימת אחריותו, בל נשכח שבניגוד לעו"ד שעמלתם תתקבל בכל מקרה שמגיע אליהם לקוח ונחתם הסכם יצוג,המתווך לעומת זאת עמל עם מס' לקוחות זמן לא מוגבל ומקבל עמלתו "רק" לאחר שהצדדים מסכימים בינהם ונערך הסכם מחייב,וגם אז לצערי יש לקוחות שמנסים להתנער תוך שהם מיוצגים ע"י עו"ד שלעיתים "דוחף" אותם להתנערות תוך חיפוש "לקונות" בחוק המתווכים, וחשוב להדגיש שרוב עוה"ד אינם כאלה. ואגב גם אצל המתווכים השונים יש התייחסויות שונות להבנתם את גבול האחריות המקצועית בעבודת השיווק קדם מכירה ויש ויכוחים גדולים באתר המתווכים [נדלניוז] ואחרים, לאיזה מידע אמור המתווך לשאוף מהמוכר/קונה ומה מותר לו להעביר, ואין הבדל האם מדובר על יצוג צד אחד או שניים.

 

[אבי שנער]

הדבר הטוב ביותר שיש לעו"ד ... לא לצדדים!!!

נכון - זה גם הדבר הטוב ביותר שיש למתווכים הרבים שאתה עובד איתם ... גם אם העסקה תתפוצץ הם יהיו זכאים לדמי תיווך!!! עו"ד שמייצג 2 צדדים צריך לנהל עם עצמו משא ומתן משפטי ולהלחם עם עצמו על אינטרסים מנוגדים - וטבעי שהוא מגיע לפשרות נוחות לעצמו על חשבון האינטרסים של הצדדים. נאמנות לעסקה רעה עבור אחד הצדדים היא נאמנות לאינטרסים (הכספיים) של עו"ד והמתווכים בלבד.

 

[michael48]

אין צורך להתלהם

ניתן להביע את דעתך גם בצורה לא מתלהמת ותרבותית. כל דעה מקובלת, זו דעתך וזו דעתי. תרבות השיחה בארצנו, בדומה לתרבות הנהיגה - זה דבר שצריך לעבוד עליו היטב וקשה מאוד, על מנת שאולי יגיע לרמה נמוכה לפי סטנדרטים אירופיים.