שאלת דיעבד

[אוסנת123]

שאלת דיעבד

שלום וברכות לפורום החדש!! (וחבל שרק עכשיו...)

אני כבר אחרי הרכישה של הבית ולכן זאת שאלה מסקרנות בלבד לאחר מעשה... רכשתי בית שהקבלן מכר במסגרת עסקת קומבינציה לבעל הקרקע. בעל הקרקע רשם את הבית על שם אחד מילדיו ואני רכשתי את הבית מבעל הקרקע בתיווך עו"ד ואיש מכירות מטעמו. הבית היה רשום על שם הילד כשנתיים ועמד מוכן וסגור לאחר מסירה. האם הבית נחשב חדש או יד שנייה??

כל גורם בעסקה התייחס לבית כפי שהיה לו נוח! לדוגמה: הבנק דרש שמאות (למרות שהבית חדש ומעולם לא גרו בו והוא נמסר לי מהקבלן), ומנגד שילמתי שכ"ט לעו"ד של המוכר כמו בעסקה שמבוצעת מול קבלן ברכישת בית חדש.

 

[שנער]

נחשב בעיני מי?

כל אחד רשאי להתייחס אליו איך שהוא רוצה ולדעתי זה לא עינין של הגדרה חוקית ומחייבת. לידיעתך, הבנק דורש לעיתים שמאות גם על רכישה של דירות חדשות מקבלן. שכ"ט עו"ד הוא ענין של הסכמה בין הצדדים ולא היית חייבת להסכים אם זה לא נראה לך.

 

[עוד עמנואל ויזר]

תשובה בדיעבד ../images/Emo104.gif

בבית אולי לא התגוררו, אבל הוא בודאי לא נחשב חדש. יש לפחות שלושה חוקים שתחולתם אינה כמו על בנין חדש: 1. לפי חוק ההסדרים, הבעלים הראשון של הבית יכול לקבל פטור מארנונה למשך שנה אם הבית ריק. בנו של בעל הקרקע אינו הבלים הראשון, ולכן לא יוכל לקבל פטור כזה. הנושא אמנם לא נוגע לכם כרוכשים, אבל מצביע על כך שהבית לא נחשב כחדש. 2. לפי חוק המכר (דירות), קבלן המוכר דירה שבנה חייב לתקן כל ליקוי במשך "תקופת הבדק" - תקפה המשתנה בהתאם לאופי הליקוי. ליקויים הניתנים לגילוי מיידי, צריכים להיות צדווחים לקבלן כדי שיתקנם. במקרה שלכם, אחריות הקבלן כלפיכם אינה אלא גלגול של אחריותו כלפי בנו של בעל הקרקע. אם יש ליקויים בולטים שלא תוקנו, עלול להיות מצב שבו יקבע ביהמ"ש שהאחריות פקעה, אלא אם תוכיחו שתנאי עסקת הקומבינציה, ורישום הנכס על שם בנו של בעל הקרקע, הם כאלה שבגינם יש לראות את האחריות כאילו היא עדיין תקפה. בקיצור - סיבוך. 3. לפי חוק החוזים, מרבית החוזים הנחתמים בין קבלן לרוכשי דירה הם חוזים אחידים, ולכן או שאושרו ע"י ביה"ד לחוזים אחידים או שניתן יהיה לפסול סעיפים המקפחים את הרוכשים. חוזה שנחתם בינכם ובין בנו של בעל הקרקע, הוא חוזה רגיל, ולכן לא מתקיימות ההגנות שהזכרתי. באשר לתשלום ששילמתם לעוה"ד של המוכר - אין בכך כדי להעיד אלא על רצונו של עוה"ד לקבל שכר טרחה, וחוסר רצון של המוכר לשלם את שכר הטרחה הזה...

 

[שנער]

עו"ד ויזר צודק 100% - הדירה יד שניה

 

[דובי123]

לא כלכל ברור

ראשית צריך להציג הבעיה נכון ומדויק ומדבריך כלל לא ברור מה בדיוק המקרה נצין רק שהעברה על שם הילד היא בדר"כ בשלב המקרקעין וזה במטרה בבא היום לקבל פטור בגין מכירת הדירה בבא היום [וע"כ זה חסר טעם למכור דירה לילד כאשר היא כבר קימת] לא הקבלן מוכר לבעל הקרקע את הקומבינציה אלא ההפך בעל הקרקע בניותועלים יכול למכור לקבלן - ועדין הכל תלוי בטיב ההסכם בינהם את מצינת שקנית הדירה מהקבלן השאלה העיקרית היא ממי קנית והאם אחריות הקבחן תקפה לגבייך - ראשית לפי החוזה ל הרכישה ואם לא מופיע בחוזה הרכישה עדין נשאלת השאלה אם מגיעה לך אחריות זו יתכן והאחריות קימת גם אם אתם רוכשים יד שניה - על כך אינני יודע אני מניח שתקופת הבדק היא הקובעת אבל.. ם הדירה עמדה שנתיים מוכנה ובנויה... היא בכל מקרה בת שנתיים, לא?!