שלום לכולם, חדשה עם שאלה

[osnat2]

שלום לכולם, חדשה עם שאלה

בכוונתו לבנות בית דו-משפחתי על מגרש שברשותנו (כיום על המגרש קיים בית ישן) הבנתי כי עלינו לשלם ולקבל אישור ממנהל מקרקעי ישראל. מישהו יכול להסביר לי יותר במה מדובר מבחינת עלויות ? ואיך התהליך מתבצע מול המנהל ? נאמר לי כי התשלום הוא בסביבות 1800-2000 ש"ח למטר בנייה, כל יחידה תהיה בגודל של 250 מטר. חישוב מהיר . . . . מה !!!!! אני צריכה לשלם כ"כ הרבה ? 500,000 ש"ח ????? לא הגיוני, אני בטוח מפספסת משהו. מצפה ומחכה אסנת

 

[אבי שנער]

הגיוני - לא בטוח שאת מפספסת משהו

אם הבנתי נכון: המגרש בבעלות המינהל ואתם חוכרים לדורות, אני מניח בחוזה מהוון. על המגרש בנוי בית ישן (להריסה) וניתן לבנות עליו 2 יחידות דיור. אז: חוזה החכירה שלכן ככל הנראה (צריך לבדוק אותו) הוא ליח"ד אחת. המינהל מאפשר בניה עד 160 מ"ר ללא תשלום. על שטח מעבר ל-160 מ"ר יש לשלם דמי היתר בגובה 51% משווי קרקע (ללא פיתוח) למ"ר בנוי + מע"מ. שווי הקרקע נקבע ע"י שמאי מקרקעין. נניח שבאזור המגרש שווי קרקע למ"ר בנוי 800$ אז בחשבון גס תשלמו בערך 140,000 $ שזה בערך 660,000 ש"ח + מע"מ. רצוי לעשות פיצול מגרש כי העלות תהיה בערך אותו דבר. כמובן שכל מה שכתבתי הינו על בסיס ההנחות שהנחתי ואינו מהווה תחליף לבדיקה יסודית בידי בעל מקצוע. קחו בחשבון גם : 1. ניתן להגיש השגה על שומת המינהל. 2. יש לבדוק עם חל עליכם תשלום היטל השבחה (גם זה סכום לא מבוטל). 3. לאחרונה דובר על שינוי דמי היתר מ- 51% ל -31% ואיני יודע אם זה אושר, גם אם יאושר - לא בכל מקרה התשלום הכולל נמוך יותר. אבי שנער, שמאי מקרקעין

 

[יששכר גרמן]

מע"מ

הייתי מבקש לדון על נושא מע"מ לתשלומי המינהל. נכון שהמינהל קובע סכום ועליו מוסיפים מע"מ, אך הסכום צריך להיות שווי הקרקע ללא פיתוח וללא מע"מ ! באם שמאי המינהל לוקח את השווי כולל מע"מ, נוצר מצב שהמינהל מבקש פעמיים מע"מ.

 

[שנער]

נכון, אבל זאת בדרך כלל המציאות

 

[יששכר גרמן]

מציאות - האם חוקי ?

 

[דובי123]

תמיד משלמים מע"מ על מע"מ

מע"מ הוא חלק מהמחיר של המוצר וכך גם לשמאי משלמים מע"מ על נע"מ או לעו"ד או למתווך או בכל עסק שהוא כי המע"מ הוא חלק מהעסקא

 

[אבי שנער]

זה לא אותו דבר

 

[אבי שנער]

זו לא שאלה של חוק

השאלה היא אם המע"מ הינו חלק משווי המקרקעין? אבל אני מסכים אתך שזה לא נכון ולא צודק לכלול את מרכיב המע"מ בשווי ולהוסיף על זה עוד מע"מ.

 

[דובי123]

מדוע לדעתך מע"מ אינו חלק מהשווי?

במכוניות המע"מ איננו חלק מהשווי?! והאם יש הבדל לצורך הענין?!

 

[אבי שנער]

יש הבדל גדול ...

חוק המע"מ מתייחס לנדל"ן באופן שונה מאשר למוצרים אחרים. בנדל"ן יש הרבה עסקות יד שניה והמע"מ תלוי בזהות הצדדים לעסקה (עוסק או לא עוסק). במקרקעין וערכם (בטאון השמאים) שיצא בקרוב יתפרסם מאמר שלי בנושא "מע"מ כחלק משווי מקרקעין?" ותשובתי לשאלה זו היא "תלוי בזהות הצדדים לעסקה". לגבי הנושא שהחל דיון זה הבעיה פשוטה - כמו שהמנהל מתייחס לשווי הקרקע ללא מרכיב פיתוח הוא צריך (בגלל שהוא מוסיף מע"מ) לעקר משווי הקרקע את מרכיב המע"מ המגולם בשווי.

 

[דובי123]

יש הבדל

שווי המוצר הוא המחיר אותו אתה משלם בעדו ולא משנה אם חלק מההוצאות הן הוצאות מוכרות לניכוי פיתוח איננו חלק ממחיר המגרש בין כה וכה - אתה יכול לקנות מגרש ולא לבנות ולא לשלם בגין פיתוח נכון הוא שבמנהל יחיבו אותך בגין פיתוח אבל זה חלק מהחיוב שמחיבים אותך לבנות ובכך זה שונה מהשוק הפרטי והעסקי: אינך מחויב לבנות ואינך מחויב בפיתוח הדוגמא עם מכוניות תקפה גם כאן יש מכוניות שבהתאם למשתמש בהן יהיון מוכרות למס ויש שלא אז האם ערכן שונה?

 

[אבי שנער]

במידה מסויימת כן ...

למשל עוסק שקונה רכב מסחרי ויכול לקזז מע"מ מלא, עבורו שווי הרכב הינו השווי ללא מע"מ. עבור לא עוסק שאינו מקזז, השווי של אותו רכב הינו מחירו כולל מע"מ. לגבי מגרש, אם הבסיס לשווי לפיו משלמים דמי היתר הוא שווי מגרשים כולל מרכיב במע"מ המגולם בשווי, הרי הוספת מע"מ על שווי זה אינה מוצדקת.

 

[osnat2]

אבי, תודה על ההסבר ועוד שאלות

קודם כל צדקת כמעט בכל .

אני די בהלם מהסכום, ממש לא ידעתי שזה כ"כ הרבה, לצערי נצטרך לדחות את הבניה עקב כך... ולשאלות: האם 160 המטרים הם לכל יחידה או למגרש כולו ? (היום הבניין קטן יותר מ160) שמאי מקרקעין שקובע את שווי הקרקע נשלח ע"י המנהל או שאני צריכה לממן גם את זה ? האם יש דרך לדעת את התשלום מראש לפני ההגשה למנהל ? איפה אני מבררת על תשלום היטל ההשבחה ? רוב תודות

 

[אבי שנער]

ועוד תשובות ...

אם כיום יש לך חוזה חכירה ליח"ד אחת אז זה 160 מ"ר לכל המגרש (לא חשוב כמה בנוי כרגע בפועל). בעת פיצול המגרש תשלמי: - על המגרש המפוצל עבור מכסימום זכויות הבניה האפשריות בו ע"פ תב"ע או על פי תכניות הבניה שלך. - על המגרש עם הבית תשלמי על השטח שמעל 160 מ"ר. השמאי נשלח ע"י המינהל. יתכן שאפשר לבקש שומה מראש תמורת תשלום סימלי. היטל השבחה - בועדה המקומית לתכנון ובניה - שזה מדור השבחה בעיריה. אפשר לנסות לעשות בירור ראשוני ולבקש שלא יכינו שומה ואז את השומה יערכו לכם לפי תכניות הבניה בפועל לפני מתן היתר בניה, לפעמים זה חוסך קצת או דוחה חלק מהתשלום. גם על דרישת תשלום היטל השבחה ניתן לערער תוך 30 יום ע"י הגשת שומה אחרת שיכין שמאי מטעמך. כאן יש לציין כי מומלץ לערער תמיד אם מדובר בסכום של יותר מ- 25,000 ש"ח. רק לזכור לטפל בזה מיד עם קבלת השומה כי יש רק 30 יום. אם אתם לא מתמצאים בתחום מומלץ שתקבלו יעוץ מקצועי לפני שאתם מתחילים את הפרויקט.

 

[יוליקה]

בכל ההתכתבות חסרה התיחסות הכי חשובה

לא מצויין המיקום (הישוב, העיר וכיו"ב). העלות של מינהל מקרקעי ישראל תלויה במיקום של הישוב. אני בניתי בית, על חצי דונם 200 מ"ר העלות ששילמתי למינהל מקרקעי ישראל עומד על כ- 40,000 ש"ח. הישוב שלי נמצא באיזור הגלבוע. לפני כן בניתי בית (דו משפחתי) כ-120 מ"ר בעיר פיתוח בדרום על רבע דונם ושילמתי רק כ-900 ש"ח.

 

[אבי שנער]

את צודקת, אבל באזור המרכז זה שונה

אוסנת דיברה על 2,000 - 1,800 ש"ח למ"ר בניה, המספרים שהשתמשתי היו לדוגמא בלבד והתיחסו לאזור המרכז. האם הישוב שלך באזור הגלבוע הוא במקרה הרחבה במושב?

 

[יוליקה]

לא! אנחנו יישוב קהילתי לא מושב

 

[osnat2]

כ"כ מכעיס !!

אבי תודה רבה על התשובות המפורטות. אבל אני כ"כ כועסת/מאוכזבת/עצבנית (עוד לא החלטתי בדיוק) מדהים אותי המחיר, מה קרה ? למה הם צריכים כ"כ הרבה כסף? אני מקבלת מהם משהו בתמורה ? מכעיס אותי שאני צריכה לשלם הון בשביל לגור פה במדינה !! לא מספיק אני משלמת מיסים כל החיים ? החלטתי לגור בארץ (לא כמו רבים אחרים בגילי שהתייאשו ועזבו למדינות אחרות) אז גם על זה אני צריכה לחטוף סטירת לחי? אנחנו ממש שוקלים לרדת מכל העניין ולא להכנס לבנייה. אבי, מצטערת על ההשתפכות אבל לא מצאתי מקום מתאים מזה. תודה רבה על היחס אסנת

 

[אבי שנער]

לא צריך לכעוס ...

אם יש לך מגרש ל-2 יח"ד אז את לא במצב גרוע כל כך. התשלום נדרש מכיוון שאת חוכרת ולא בעל המגרש, החכירה נעשתב בזמנו עבור נצול זכויות בניה מסויימות ולפי זה שולם בזמנו עבור המגרש. היום את רוצה לנצל את המגרש לכן את צריכה לחכור את זכויות הבניה הנוספות ואת מקבלת אותו בתשלום של 51% מערכן (ולא בתשלום מלא). כן יש תמורה לכספך = זכויות בניה!!! לגבי הסכומים שדיברנו עליהם, זה היה רק דוגמא. הסכומים בפועל נקבעים בהתאם למיקום המגרש ושוויו בשוק ולא נכנסנו לזה כלל. לא צריך להתיאש, לא קיבלת שום סטירת לחי, לפני שתשקלו משהו ברצינות בדקו בדיוק בכמה מדובר, אולי זה הרבה פחות. חוץ מזה אתם יכולים למכור 1/2 מגרש ולממן בתמורה את התשלומים והבניה בחצי שנותר בידיכם.