איך מעריכים שווי שצ"פ ושמורת טבע?

[עוד שרגאי]

איך מעריכים שווי שצ"פ ושמורת טבע?

לאחד השמאים (או מי שיוכל לתרום), לאחר שהופקעה קרקע, ולפני כן שונה ייעודה לשצ"פ או לשמורת טבע, ובעל המקרקעין רוצה לתבוע את ירידת הערך (השאלה רלוונאית גם לפיצויי הפקעה), כיצד מעריכים שווי שמורת טבע, או שווי שצ"פ (שטח צבורי פתוח)?

 

[יששכר גרמן]

קביעת שווי

אחת השיטות הטובות הינה שיטת ההשוואה בהנחה שיש עסקאות דומות, אפילו עסקאות במקומות אחרים. אך בד"כ יהיה קשה למצוא עיסקאות מסוג זה. בזמנו השמאי הממשלתי בהנחיותיו קבע שווי ב% יחסית למה שמותר לבנות בסביבת הנכס, אך זה פשוט נראה לי לא מקצועי. קיים ויכוח בין השמאים, אני מצדד בגירסה האומרת כאשר תוכנית ששינתה את הזכויות בקרקע ואינה מאפשרת לך לנצלם פגעו בך ומבחינתך שווי המקרקעין הינו 0 (למעט משימוש בניים, בהנחה שיש שימוש אפשרי כזה).

 

[עוד שרגאי]

האם פארק הירקון הוא שצ"פ?

 

[עוד שרגאי]

ושאלה נוספת

האם ניתן בשצ"פ לבנות מתקנים לציבור הרחב בתשלום? (בריכה, פארק שעשועים וכו´).אם כן-כיצד משפיע על שווי וכיצד ניתן להעריך?

 

[יששכר גרמן]

פארק הירקון

אין לי מושג אילו תוכניות חלות על פארק הירקון. אני כשמאי הייתי בודק אילו תוכניות חלות על החלקה (ארצית, מחוזית ומקומית). לגבי החשיבה היצירתית שלך, במידה וקיים סיכויי לבנות מתקנים בתשלום, ובהתאם לסקר שוק יניב הכנסות לבעל הקרקע, שווי הקרקע יתבסס על תחזית זרם הכנסות צפויות בשיטת ההיוון... אך חזון למועד....

 

[שנער]

לדעתי כן

אני חושב שכל עוד עיקר השטח נשאר ציבורי ופתוח ניתן לבנות בו מתקנים בתשלום. ראה: פארק הירקון, של שמורות הטבע ואתרי העתיקות הם עם כניסה בתשלום, בחופי הים יש קיוסקים ומסעדות. בשמורת טבע גדולה אני חושב יאפשר להתיר אפילו חניון ותחנת דלק קטנה - כל עוד הם משרתים את המטרה העיקרית.

 

[עוד שרגאי]

ומה המשמעות?

האם משמעות הדבר שאדם יתבע פיצוי בגין פגיעה במקרקעין, בית המשפט יעריך את הפגיעה ב-100% (או לפי הכללים שציין גרמן), ולאחר מכן יוכל גם להרוויח? לגבי חופים, אני חושב שהתמונה שונה, חלה תמ"א נפרדת, לא כן?

 

[שנער]

פגיעה 100%

קיימת (אולי) רק כאשר המקרקעין מיועדים להפקעה, ולבעלים אין כל הנאה מהם, מה שבדרך כלל קורה בשצ"פ. אני התייחסתי לשצ"פ/שמורת-טבע שאינם מיועדים להפקעה, אולי בעצם המילה שצ"פ אינה מתאימה כי זה לא הופך להיות ציבורי, אבל שמורת טבע יתכן ויכולה להשאר פרטית.

 

[עוד עמנואל ויזר]

בהחלט לא ../images/Emo104.gif

שצ"פ - כשמו כן הוא: שטח ציבורי פתוח. הוא אינו שייך עוד לבעלים הקודם, אלא לציבור. לכן רק הרשות המקומית או זכיין מטעמה רשאים להציב בו מתקנים בתשלום, ולבעל הקרקע מגיעים פיצויים.

 

[דובי123]

הסתבכת קשות ../images/Emo9.gif אני מקוה שהשמאים י

יכלו לעזור אני רק רוצה להפנות אותך לבעית התישנות שקימת תוך 3 שנים בחלק מהמקרים על השוי העיקרי - אני מעדיף שהשמאים ירחיבו בנקודה זו

 

[יששכר גרמן]

התיישנות

החוקים שנחקקו והפסיקה בבתי משפט קבעו כי מקרקעין המיועדים להפקעה ע"י תוכנית בנין עיר, הפיצויי יהיה ב-2 שלבים: שלב א´ - עם אישור התוכנית המקרקעין נפגעו שלא בדרך הפקעה, בעל המקרקעין יכול לתבוע את הועדה בגין ירידת הערך עפ"י סעיף 197 לחוק התכנון והבניה. עד לפני מספר שנים הזכות לתבוע היה תוך שנה, כיום ניתן לתבוע תוך 3 שנים מאישור התוכנית הפוגעת (במידה ועברה התקופה יש לפנות לשר הפנים לבקשת אורכה - רק מטעמים מיוחדים). שלב ב´ - כאשר יפקיעו בפועל, קיימת הזכות לקבלת פיצויי משווי המקרקעין החדש (שצ"פ, שב"צ וכו´). אך כאן המחוקק נתן לרשויות זכות להפקיע עד 40% ללא פיצויי. בפסיקה האחרונה נקבע כי אם הפקיעו את כל החלקה או את מרבית החלקה -לא יפחיתו 40% מהפיצויי. הפיצויי נקבע עפ"י שווי המקרקעין ע"י חוות דעת של שמאי מקרקעין.

 

[עוד עמנואל ויזר]

הערכת שווי ופיצוי../images/Emo104.gif

בעל המקרקעין זכאי לשני פיצויים: 1. בגלל ירידת ערך הקרקע בעקבות התכנית שהפכה אותה לשצ"פ או לשמורה. 2. בגלל ההפקעה. לכן, קל לחשב את השווי לפני ההפקעה - זהו השווי שלפיו חושבו הפיצויים עבור שינוי הייעוד .

 

[יששכר גרמן]

שווי שצ"פ

אני מחזיק בדיעה כי יש לפצות את בעל המקרקעין בשלב התוכנית ב-100% ולא בשלבים. וזאת בהנחה כי בעל המקרקעין אינו יכול להפיק שום רווח מקרקע ציבורית שמיועדת להפקעה.

 

[שנער]

דעתך אינה מתיישבת עם פס"ד חממי

 

[עוד שרגאי]

מנסה לעשות סדר

תחום הפקעת המקרקעין הנו סבוך במיוחד, ונכתבו לגביו תלי תלים של פסיקות ופרשנויות. לעניין התיישנות, 3 שנים לפי 197, לגבי הפקעה-ההלכה היתה שלא קיימת התיישנות לתביעת פיצויי הפקעה, כעת ישנו פס"ד חדש של המחוזי המנסה לשנות מהלכה זו, ערעור תלוי ועומד בעליון-תחושתי שיתקבל. התביעה מתחלקת לשניים. אם ההפקעה נעשתה טרם שינוי היעוד, אזי פיצויי ההפקעה כוללים את פחיתת השווי. אם להיפך, היינו תכנית המגדירה שטח המעותד להפקעה תוך שינוי יעוד, ולאחר מכן הרשות מפרסמת הודעות לפי ס´ 5 ו-7 לפקודה (אשר הם הם נקודת הזמן בה קמה ההפקעה), תביעת הפיצוי מתחלקת לשניים-פחיתת הערך ופיצויי הפקעה לפי הערך החדש, וזאת בין היתר לשיטת משה קמר, עורך "דיני הפקעת מקרקעין", מורי רבי וחונכי. לפס"ד חממי קמו מפרשים רבים, למרות שההלכה בו ברורה באופן כללי, וצצו מיני "שלוחות" חדשות להלכה המופיעה בו.

 

[דובי123]

אז למה שאלת בתחילת השרשור

אם הנך יודע כל זאת?

 

[יששכר גרמן]

שרשור

השאלה היתה שמאית ואילו אתה העלתה את נושא ההתיישנות

 

[שנער]

עו"ד שרגאי שאל בסך הכל ... ../images/Emo121.gif

איך מעריכים שווי שצ"פ ושמורת טבע

 

[עוד שרגאי]

תשובה לדובי ושינוי ייעוד לדרך

שאלתי מפני שרציתי להבין את המנגנון המשמש לצורך קביעת השווי-אינני שמאי, ולא ניתן לדעתי - כפי שציינו כאן המומחים - לקבוע כללים לשווי קרקע אלא אם בעלת תכונות מוגדרות היטב; בכל מקרה-אני למדתי, ותודה לעונים. חוץ מזה, נחמד איך שהדיון התפתח לכיוונים נוספים (לגביהם עוד אוכל לענות, באספקלריה משפטית ולא שמאית). אגב-האם כאשר שונה ייעוד מקרקעין חקלאיים לדרך (חוצה ישראל באופן ספציפי) מגיעים פיצויים טרם תביעת פיצויי הפקעה, או דווקא להיפך? שהרי חוצה ישראל יכול להניב הכנסות, ועפ"י המומחים הדבר עשוי להיות רלוונטי לצורך הערכת שווי.

 

[עוד עמנואל ויזר]

שינוי ייעוד לדרך ../images/Emo104.gif

1. שינוי ייעוד כזה, נעשה למיטב ידיעתי רק לאחר ההפקעה. עד ההפעה התכניות מדברות על "תואי מתוכנן" ואז אין מניעה להמשך העיבוד החקלאי ולכן אין זכות לפיצויים. 2. אם שינוי הייעוד נעשה לפני ההפקעה, יש זכות לפיצויים גם במקרה של חוצה ישרא. גבית האגרה אינה חלק ממהות הדרך, אלא הסכם נפרד בין המדינה לחברה המבצעת.