איך מעריכים שווי שצ"פ ושמורת טבע?

[עוד שרגאי]

אבל האם שוויה של דרך כזו הנו 0?

שוויה של דרך בד"כ מוערך כ-0. כאן, הדרך אינה רגילה, כלומר הייעוד אינו ל"דרך" אלא לכביש אגרה. האם באפשרות השניה שציינת, שינוי יעוד טרם הפקעה, שווי הקרקע לאחר שינוי היעוד הוא כפי שהתרגלנו לחשוב-"דרך", או משהוא אחר, חדש? לדעתי, באספקט שאינו שמאי, תביעה לפיצוי עפ"י 197 תניב אך פיצוי מועט, ואילו התביעה לפיצויי הפקעה-את מרבית הפיצוי. בנוסף, לבד מזה שלחברה נפרדת יש את הזכיון להפעיל את הכביש, האם שווי המקרקעין לא עלה כתוצאה משינוי היעוד? לדעתי, אם נביא בחשבון את הרווחיות הפוטנציאלית של החברה המפעילה - דומה שהקרקע הושבחה, ויש להביא הדבר בחישוב פיצויי ההפקעה.

 

[שנער]

ראה מה שכתבתי בפיצוי דו שלבי

לגבי שווי דרך "אפס" הדעות בין השמאים חלוקות והוויכוחים הרבים לא הניבו משהו חד משמעי. נכתבו בנושא כתבות רבות, הן במקרקעין וערכם, בטאון לשכת השמאים והן בגלובס. לאחרונה ניתן פס"ד פלדמן (נדמה לי בשלום כ"ס) שאימץ את גישת ה"אפס" אבל זה עדיין לא אומר כלום. אנסה להעלות גם תקציר של מאמר שלי בנושא "פיצוי דו שלבי"

 

[עוד שרגאי]

מהות הדרך

למיטב ידיעתי התמ"א מגדירה את חוצה ישראל לא כדרך רגילה אלא כ"כביש אגרה", כלומר רכיב ה"אגרה" הוא חלק מהיעוד, מתכונות המקרקעין ומשימושיהם.

 

[שנער]

פיצוי דו שלבי

לדעתי, יש הבדל כאשר בין שינוי יעוד לדרך המיועדת להפקעה (מה שעושים בדרך כלל) לבין סתם דרך. כאשר מדובר בדרך המיועדת להפקעה, לנפקע אין אפשרות לנצל אותה ביעוד החדש ולכן אני חושב שלא ניתן לדבר על השבחה (גם אם מדובר בכביש אגרה). לכן, אני חושב שגם בהפקעה לכביש אגרה, אם קודם שינו יעוד ואחר כך יפקיעו, צריך להשאר בתבנית של פיצוי דו שלבי - ירידת ערך בגין שינוי יעוד ולאחר מכן פיצויי הפקעה.

 

[עוד שרגאי]

פיצוי דו שלבי

אנו עוסקים כרגע בשאלת הפיצוי הדו שלבי, שכן אם הקרקע מופקעת טרם שינוי יעוד השאלה לא עולה לדיון, המנגנון לתביעה ברור לחלוטין ומופיע בספרות המשפטית באופן מסודר מזה זמן. השאלה שלי מתייחסת למצב בו קיים יעוד חדש-לא דרך רגילה כי אם כביש אגרה, , ואני מנסה להבין כיצד השמאים יקטלגו את היעוד החדש, וכיצד יביאוהו בשומה לצורך חישוב הפיצויים; בהתאם לשומה ייתכן שיתייתר השלב הראשון ( ס´ 197), והתביעה כולה תתמקד בפיצויי ההפקעה. לדוגמא: נניח, שחקלאי הנו בעל קרקע פרטית. הייעוד שונה לכביש אגרה. הוא פונה לחברה, ומציע למכור את הקרקע, שכן ברור שלא יוכל לעשות בה שמוש (זו גם שאלה-האם השומה היא על בסיס השווי לבעל הקרקע הנוכחי, או על בסיס השווי לזה אשר יכול לעשות בה שמוש). במסגרת המו"מ, ברור שהמחיר שיעלה על השולחן יהא המחיר אותו תדרש הרשות לשלם כפיצויי הפקעה.

 

[שנער]

כביש אגרה

אם נתעלם מכל ההתפלספות המשפטית, לבעל הקרקע מגיע פיצוי לפי השווי ביעוד הקודם, כי תשלום פיצוי כזה יביא אותו למצב של לפני ההפקעה ולמעשה הוא לא ינזק. כאשר השווי ביעוד החדש נמוך יותר, גם הפיצוי הדו-שלבי מביא לאותה תוצאה אבל בשני שלבים. כאשר השווי ביעוד החדש גבוה יותר, אין סיבה שהרשות המפקיעה תשלם יותר מהשווי הנמוך ביעוד הקודם, כי זה השווי שבו יכלה לרכוש את הקרקע לפני ששינת את יעודה. לגבי חוצה ישראל, יש לבדוק עם היעוד הוא "כביש אגרה" ותו לא, או "כביש אגרה המיועד להפקעה".

 

[עוד עמנואל ויזר]

אין מה לבדוק ../images/Emo104.gif

הרי בשום מקרה בעל הקרקע לא יוכל לסלול במקום כביש אגרה.

 

[אבי שנער]

אבל ... אם לא מיועד להפקעה ...

תיאורטית הוא יוכל למכור את המקרקעין למי שכן יכול לסלול שם כביש אגרה. לחילופין, כל בעלי המקרקעין שיעודם שונה יתאחדו ויסללו כביש אגרה. מעשית זה דומה למי שיש לו חלקה קטנה (נניח 250 מ"ר) לבניה של 2 קומות, אשר יעודה, ביחד עם החלקות הסמוכות, שונה לבניה של 40 קומות, עם דרישה לשטח מגרש מינימלי של 5,000 מ"ר והוא לבד לא יכול לנצל את היעוד החדש ...

 

[עוד עמנואל ויזר]

אין חיה כזו ../images/Emo104.gif

אם זהו כביש אגרה, ממילא מדובר בהפקעה, שכן אדם פרטי גובה תשלום עבור שימוש ברכושו, ולא אגרה. אם הקרקע נשארת פרטית, אין שום משמעות להגדרת הדרך ככביש אגרה - אף אחד לא יכול לחייב אדם שלא לאפשר שימוש ברכושו הפרטי ללא תשלום, ואף אחד לא יכול לשלול מאדם לגבות תשלום עבור השימוש ברכושו.

 

[דובי123]

חלקה כזו שתופקע מה יהיה הפיצוי בגינ

שכן החלקה עצמה ארכה נמוך אך יחד עם זה יש בה פוטנציאל מעשי מאד לערך גבוה מאד [התארגנות עם בעלי הקרקע הסמוכים - והיו מקרים כאלו: לדוגמא אלנבי פינת הירקון]

 

[עוד עמנואל ויזר]

שווי חלקה ../images/Emo104.gif

הפיצויים משולמים בהתאם לערכה הריאלי של החלקה, ולא בהתאפ לערך הפוטנציאלי. בא נבחן מקרה הפוך - יש לי חלקה של 200 מ"ר, והתכנית החדשה מאפשרת אחוזי בניה גדולים יותר על חלקות שגודלן 1000 מ"ר ומעלה. האם אהיה חייב בתשלום היטל השבחה?

 

[דובי123]

אני רק שואל שאלות - וכעת אקשה

ובשאלתך על השמאי להשיב והיה ולא חל עליך היטל אבל תתאגד עם אחרים וכך המגרש יהיה גדול והתוכנית תחול עליו האם תהיה פטור מהטל? ואשאל עוד בדוגמא של התוכנית הקובעת אבל לא ניתן עדין לבנות לפיה היות ווישרתש תכנית עיצוב ארכיטוקטונית וזו תעשה רק כעבור 10 שנים מה דין הטל השבחה? הרי לכאורה התוכנית במועדה לא ניתן לנצלה אלא יש להמתין לתוכנית הארכיטקטונית ...וזמן כידוע שווה כסף.... קל לראות גם דימיון בין השאלה הראשונה לשאלה זו